NEUE ANSÄTZE ZUR WOHNRAUMSCHAFFUNG DURCH DEVELOPMENT ADVISORY?

Der Mangel an Immobilien-Anlageprodukten und ein wachsender Bedarf an Portfoliooptimierungen sorgen dafür, dass (Re)Development-Projekte bei immer mehr Investoren in den Fokus rücken. Daher steigt auch die Nachfrage nach Beratung und Unterstützung in diesem Segment. Christian Hotz und Christian Simon bauen bei BNP Paribas Real Estate den Bereich Development Advisory auf und erklären, welche Trends dieses Marktsegment aktuell prägen und wie Development Advisory als konzeptioneller Baustein für die Schaffung von Immobilienprodukten wie auch der Entwicklung zusätzlichen Wohnraums in Metropolen funktionieren kann.

(Re)Development gewinnt an Relevanz

Es ist DAS dominante Thema im Real Estate Investment: der Mangel an marktgängigen, rentablen Anlageprodukten. Besonders an den A-Standorten bremst die Produktknappheit die von der Nachfrageseite möglichen Umsatzahlen recht deutlich. Daher ist auch bei traditionell eher risikoaversen Investoren ein Engagement in Entwicklungsprojekte stärker in den Fokus gerückt. Sie möchten sich so attraktive Investments frühzeitig zu noch attraktiven Yields sichern.

Gleichzeitig befinden sich in den Portfolios großer Bestandshalter, Asset und Investment Manager sowie Corporates einige Liegenschaften, die technisch oder konzeptionell am Ende ihres Objektzyklus‘ stehen und teilweise erhebliches Redevelopment- bzw. Nachverdichtungspotenzial aufweisen.

Vom Büro zum Mikroapartment – Redevelopment im Frankfurter Westend

Ein lokales Family Office hielt seit mehreren Jahren eine Büroimmobilie im Frankfurter Westend im Portfolio. Diese war aus verschiedenen Gründen nur noch eingeschränkt marktgängig:

• technische Gebäudeausrüstung war nicht mehr zeitgemäß
• laufender Instandhaltungsbedarf war sehr hoch
• weitere energetische Themen im Bereich Gebäudehülle

Die Folge: Die sehr gute Lage schlug sich nicht in den Ertragszahlen nieder. Dies ist einer der Hauptindikatoren für einen gewissen Neupositionierungs- oder Redevelopment-Bedarf. Nach genauer Analyse war in diesem Fall nur noch die vorhandene Rohbaugebäudestruktur zu erhalten, die aber aufgrund des Bestandsschutzes eine Grundstücksausnutzung deutlich über der zulässigen Dichte einer Neubaugenehmigung ermöglichte.

Auf Grundlage unterschiedlichster Szenarienanalysen möglicher Nachnutzungsoptionen ergab sich ein tragfähiger Highest-and-Best-Use-Ansatz: die Umwandlung in Mikroapartments, die aufgrund einer marktgängigen Größe und Ausstattung innerhalb kurzer Zeit zum modellierten Mietzins vollständig vom Markt absorbiert wurden.

Damit sich das für den Eigentümer (oder Kunden) auch lohnt, ist es für uns wichtig, ihn am Wertschöpfungsprozess teilhaben zu lassen – dies erreichen wir, indem wir schon vor dem eigentlichen Vermarktungsprozess weitestgehend Planungssicherheit schaffen. Alternativ kann als erster Schritt auch eine Bauvoranfrage als Grundlage und richtungsweisende Indikation für weiterführende Planungen gestellt werden.

Konversion eines Gewerbeareals im Münchener Süden

Der extrem hohe Nachfragedruck nach Wohnraum in München, aber auch die Optimierung der Grundstückausnutzung und das Heben von Wertpotenzialen erweisen sich als wichtige Treiber für Konversionen. Ein durchaus typisches Beispiel für die Umnutzung ehemals gewerblich genutzter Areale der Isarmetropole ist die Transformation des etwa 3,3 Hektar großen früheren Osram-Geländes in München-Untergiesing.

Nachdem Osram seinen Hauptsitz von der Hellabrunner Straße im Münchener Süden in die Parkstadt Schwabing verlegt hatte, wurde eine intensive Abstimmung mit der Stadt München zur weiteren Nutzung des Altstandorts geführt. Diese mündete 2015 in einen Masterplan, der überwiegend Wohnnutzung vorsieht. Insgesamt sollen rund 420 neue Wohnungen am Standort entstehen. Die Komplexität der Planung wurde u. a. von Denkmalschutzbelangen für einen Teil des Bürobestandes aus den 1960er Jahren sowie von den Lärmschutzmaßnahmen durch die Lage am stark belasteten Mittleren Ring beeinflusst.

Ein Kernpunkt im Zuge der Vermarktung des Areals war vor diesem Hintergrund die gründliche Aufarbeitung von Szenarien und Chancen der künftigen Entwicklung – ebenso wie ein tiefes Verständnis der Kalkulationsmodelle und Anforderungen der angesprochenen Projektentwickler. Daneben trug auch die fachliche Vorbereitung und Begleitung von Gesprächen, insbesondere mit der Stadt München, zur optimalen Wertschöpfung für den Eigentümer Osram bei. Die Kompetenz aus dem Bereich Development Advisory war dabei unabdingbar.

Development Advisory: Ansätze auch für die Schaffung zusätzlichen Wohnraums finden

Wir werden mit Development Advisory umfassende Beratung im Bereich Projektentwicklung leisten und weite Bereiche der gesamten Wertschöpfungskette abbilden:

• Sourcing durch Portfolio Screening
• Bestandsobjekt- und Grundstückchecks
• Machbarkeitsstudien
• Projektkonzeption
• Modellierung tragfähiger Development- und Exit-Szenarien.

Populär diskutiert und beim Bürger stets unter den wichtigsten gesellschaftspolitischen Themen zu finden, ist die Schaffung neuen und flexiblen Wohnraums – vor allem in den Metropolen. Auch diesem Thema werden wir uns im neuen Bereich Development Advisory widmen. Denn: Wie die Case Studies gezeigt haben, sind hierfür über Redevelopments von Bestandsgebäuden, aber auch Konversionen ehemals gewerblich genutzter Areale wichtige ergänzende Ansätze zu identifizieren.

Christian Hotz & Christian Simon