[FRANKFURT] FOKUSSIERT: LICHT, LUFT UND GRÜN
Bankenmetropole, Flughafendrehkreuz und Wolkenkratzer-City. Die Skyline Frankfurts wird häufig mit der New Yorks verglichen. Und doch gibt es in diesem urbanen, kosmopolitischen Umfeld Licht, Luft und Grün. Wie das gelungen in moderne Quartiere integriert wird, verrät Frank Berlepp, Geschäftsführer der LBBW Immobilien-Gruppe, im Interview.
Beginnen wir mit dem Blick auf das große Ganze: Was ist Ihrer Meinung nach typisch für die Stadtentwicklung in Frankfurt?
Mir gefällt diese Agilität, dieses wirtschaftliche „Nach-vorne-Arbeiten“.
Frankfurt ist geprägt durch eine über Jahre andauernde Dynamik im Wohnbau. Die Stadt entwickelt sich permanent, sei es durch Schaffung neuer Stadtteile oder stetig emporwachsende neue Gebäude. Mir gefällt diese Agilität, dieses wirtschaftliche „Nach-vorne-Arbeiten“. Das lässt sich am Hochhausrahmenplan ebenso festmachen wie an den vielen neu entstandenen Quartieren im West- und Osthafen, dem Europaviertel, dem Kaiserlei, aber auch am Mertonviertel und am Rebstock. Hier gibt es noch große Entwicklungsflächen für den Wohnbau, die ihresgleichen nur in Hamburg jenseits der Elbe oder in München auf den Konversionsarealen der Bahn finden.
Dieses Wachstum lässt sich auch mit Zahlen untermauern: 2019 lebten hier rund 750.000 Menschen, Prognosen sprechen von rund 810.000 Frankfurtern im Jahr 2030. Dabei ist es gar nicht so entscheidend, wie viel tausend Menschen hier leben werden. Es ist der Wachstumsdrang an sich, der die Stadt so lebendig macht.
Funktioniert die Mainmetropole vielleicht anders als andere A-Städte?
Der Bedarf an Wohnflächen ist groß und wird es auch in Zukunft bleiben. Das gilt vorrangig für bezahlbaren Wohnbau. Allerdings ist es unmöglich, mit den hiesigen hohen Grundstückspreisen und den steigenden Baukosten eine Beruhigung des Mietmarkts herbeizuführen. Vielmehr stellt sich die Frage: Wie können wir es schaffen, Menschen in Eigentum zu bringen? Hier liegt meines Erachtens der Schlüssel zur Entlastung des Wohnmarkts. Da unterscheidet sich Frankfurt nicht von anderen A-Städten. Es muss gelingen, im mittleren Preissegment, also beispielsweise für Familien mit zwei Kindern, Eigentumswohnungen zur Verfügung zu stellen. Zudem gibt es in Frankfurt eine sehr große internationale Nachfrage – insbesondere aus dem asiatischen Raum. Der Druck ist also immanent, und er kann nur durch große Flächen wie im Westen am Rebstock oder im Norden in der Josefstadt gemindert werden.
Frank Berlepp
Geschäftsführer der LBBW Immobilien-Gruppe
Was sind aus Ihrer Sicht interessante Stadtteile?
Da gibt es einige: nach wie vor der Osthafen. Im Norden bieten das Mertonviertel, der Riedberg und die Flächen der geplanten Josefstadt viel Wohnbaupotenzial. Im Westen der Stadt ist es wiederum auf dem Rebstockgelände in relativ überschaubarer Zeit möglich, eine größere Anzahl an Wohnungen zu realisieren. Die Möglichkeiten jenseits des Mains im südlichen Niederrad sind meiner Meinung nach ausgeschöpft.
Welche Projekte haben in der letzten Zeit maßgeblich die Stadtentwicklung beeinflusst?
Die Entscheidung, die EZB in den Osten zu holen, war genial. So ist es der Stadt gelungen, die Qualität der Stadtentwicklung in den vormals etwas tristen Osten zu tragen. Das war sicherlich ein ganz entscheidender Meilenstein. Aber auch aus dem Südwesten gibt es Positives zu vermelden: Die Auflösung der reinen Bürostadt Niederrad und die Durchmischung mit Wohnraum fand ich wegweisend – auch für andere Städte. Wir selbst entwickelten mit unserem Projekt „Mainwald“ 700 Wohneinheiten auf der Konversionsfläche des ehemaligen Woolworth-Geländes. Unmittelbar am Stadtwald gelegen ist es geradezu optimal für die Zielgruppe, die ich eingangs erwähnte: eine Mittelschicht, die Eigentum bildet.
Heimisch in Niederrad: Das Wohnquartier bietet attraktiven Wonraum mit über 700 Einheiten. (© Visualisierung: winhard 3d)
Springen wir wieder über den Main: Was hat die LBBW Immobilien-Gruppe bewogen, eher am äußeren westlichen Stadtrand zu investieren?
Das Areal liegt etwas außerhalb vom Europaviertel und dem städtebaulichen Projekt City West. Die Entscheidung für dieses Areal haben wir ganz bewusst getroffen, weil der Rebstock optimal angeschlossen ist. Denn für die Zukunft erwarten wir eine deutliche Reduktion des Individualverkehrs und damit ein Erstarken des ÖPNV. Gleichzeitig ist das Gelände eingebettet in die Natur mit dem alten und dem neuen Rebstockpark. Innerhalb dieser grünen Umgebung haben wir die einmalige Möglichkeit, insgesamt 1.000 Wohnungen zu bauen. Es wird also ein echtes Quartier entstehen, und es bieten sich tatsächlich gute Gestaltungsmöglichkeiten in Bezug auf den Städtebau. Wir entwickeln in vier Bauabschnitten Wohnungen im mittleren Preissegment und vereinzelt auch Townhouses. Unser PARK TRIO 2 ist ein wesentlicher Baustein für das Quartier Rebstock.
Was sind die vielen Besonderheiten dieser Quartiersentwicklung?
Wir werden eine Mischung aus verschiedenen Wohn- und Gebäudeformen und damit unterschiedliche Nutzungen unter einen Hut bringen. Uniformes sollen andere machen. Planerisch ergreifen wir hier die Chance, größere und kleinere Einheiten, Townhouses und kleine Gewerbeeinheiten zu verbinden sowie einen zentralen Platz für Begegnungen entstehen zu lassen. Auch die Durchmischung der Bewohner wird Vielfalt bringen: Vom älteren Alleinstehenden bis zur Familie, hier sollen sich alle Rebstock-Bewohner wohlfühlen. Vor allem die wenigen Townhouses, die Wohnen auf mehreren Ebenen mitten in der Stadt bieten, sind sehr gefragt. Ähnlich begehrt sind Penthouse-Wohnungen. Im 6. Obergeschoss hat man einen wunderbaren Blick von der Terrasse auf die markanten Hochhäuser der Stadt. Bereits ab dem 5. Obergeschoss punkten die Wohnungen mit einer sagenhaften Aussicht auf Frankfurts Skyline. Dieser Eindruck von Licht und Luft wird durch die besondere Deckenhöhe von bis zu 2,60 Metern verstärkt. Im Penthouse sind es sogar 2,75 Meter. Jeder Zentimeter zählt.
Vom älteren Alleinstehenden bis zur Familie, hier sollen sich alle Rebstock-Bewohner wohlfühlen.
Welche Aspekte des modernen Wohnbaus bildet an das Quartier zudem ab?
Eines der großen Trendthemen des Wohnbaus der vergangenen Jahre ist das Thema Nachhaltigkeit: Auch für das PARK TRIO 2 wird ein Gold-Zertifikat angestrebt und umgesetzt. Nahezu alle Projekte der LBBW Immobilien-Gruppe werden seit rund sieben Jahren von der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen, der DGNB, zertifiziert. Nachhaltigkeit bedeutet für uns: sich der Verantwortung als Unternehmen für die Gesellschaft bewusst zu sein, wenn es darum geht, Immobilien zu entwickeln. Das betrifft die Komponenten Stadtentwicklung, Ressourceneinsparung, Auswahl der Baumaterialien und nicht zuletzt die Verwendung der bestmöglichen verfügbaren Energien.
Wo lagen die Herausforderungen bei der Entwicklung?
Die größte Herausforderung bestand in der Wandlung des Baurechts vom Gewerbestandort hin zur Nutzung als Wohnquartier. Die Baurechtsänderung macht aus vormals 120.000 m² Büro nun 90.000 m² Wohnen. Die Schaffung des neuen Bebauungsplans dauerte etwa fünf Jahre, auch wenn wir hier eine Freifläche, eine „abandoned area“, vorfanden. Im B-Plan konnten wir viele Probleme, die eigentlich später auftreten, rechtzeitig einfangen.
Mit dem Rebstock-Gelände an der City West wurde seit 2002 ein neuer Stadtteil mit Wohnungen für rund 7.000 Bewohner geschaffen und nun mit dem PARK TRIO 2 um ein attraktives Wohnquartier erweitert
Wie ist die Nachfrage in Frankfurt strukturiert? Welche Wohnungsgrößen sind gefragt und welche Rolle spielt die Ausstattung?
Die Nachfrage ist hoch und wird hoch bleiben – das betrifft alle Wohnungstypen. Es gibt keinen Grund, warum sich das auf absehbare Zeit ändern sollte. Zunehmend suchen Singles oder DINKS (double income no kids) größer geschnittene Wohnungen. Das Gros der Nachfrage beobachten wir bei den 2,5- bis 3-Zimmerwohnungen mit Größen zwischen 80 und 100 m². Bei den Zusatzangeboten ist das Must-have die Einbauküche, gefolgt von der Fußbodenheizung, einem vernünftigen Fußbodenbelag und dem gestalterisch anspruchsvollen Bad. Die Zeit des Frankfurter Bads als Nische in der Küche, ist definitiv vorbei.
Wie spiegelt sich das in der Preisentwicklung wider?
Im Mittel liegen wir bei 17 Euro/m² Miete. Auch für eine gut verdienende Familie ist das viel, aber bezahlbar bei den Einkommensverhältnissen in Frankfurt. Gleichsam muss ein solches Mietniveau angesetzt werden, um eine angemessene Investoren-Rendite bei gestiegenen Grundstücks- und Baukosten darstellen zu können.
Investoren sehen Frankfurt als die internationalste Stadt Deutschlands!
Was schätzen Residential-Investoren denn an Mainhattan?
Geschätzt werden das permanente Wachstum sowie die Dynamik auf internationalem Niveau. Berlin außen vorgelassen, sehen Investoren Frankfurt als die internationalste Stadt Deutschlands und honorieren das auch. Gerade ausländische Kunden betrachten Frankfurt zudem als Nukleus der Rhein-Main-Region. Sie unterscheiden nicht zwischen Frankfurt, Offenbach oder Darmstadt. Jetzt könnte man entgegnen, Rhein-Ruhr sei ebenfalls eine Metropolregion. Ja, das stimmt, aber diese Region ist traditionell anders – eher ein geschlossener Markt. Frankfurt ist offen: Die Banken, der Flughafen und große Consulting-Firmen prägen das internationale Bild der Stadt.
Zu guter Letzt: Gibt es weitere LBBW Immobilien-Projekte in Frankfurt?
Im Rebstock sind wir noch lange nicht fertig, denn es folgen noch zwei weitere PARK TRIOs. Allerdings ist die Grundstücksknappheit in Frankfurt so eklatant, dass wir aktuell kein weiteres Areal ins Auge gefasst haben. Aber, wie gesagt, wir betrachten die Stadt als Kern und die Region wiederum mit dem Weitwinkel-Objektiv: Deshalb entwickeln wir in den nächsten drei Jahren 100 Wohnungen am Mainzer Zollhafen.
Autorin: Michaela Stemper
Dieser Artikel ist Teil der Reihe City Report Wohnimmobilien
