MIKRO-APARTMENTS – NACHHALTIGE INVESTITION GEGEN WOHNUNGSKNAPPHEIT?
Mikro-Apartments –längst auch eine etablierte Wohnform in Deutschland, die den Ansprüchen und Bedürfnissen der Zeit entspricht und das Wohnungsangebot zu den klassischen Wohnformen ergänzt. Denn neue Wohnformen sind heutzutage gefragter denn je – und das kommt nicht von ungefähr, weiß Stefan Wilke, Director National Residential Investment: „Wohnungen sind knapp, und die Anforderungen an Wohnraum ändern sich. Kurzfristiges und flexibles Wohnen wird immer attraktiver.“
Kleine Wohnungen groß im Trend – eine Definition
Mikro-Apartments sind kleine, voll-möblierte Wohnungen, die häufig, um umfangreiche Dienstleistungen ergänzt, unbefristet vermietet werden. Mieterinnen und Mieter können Studierende oder Auszubildende sein, aber auch Geschäftsleute oder Pendler, die kurzfristig eine Wohnung benötigen und für die Service Apartments oder Hotels keine Option darstellen. Die klassische Standardgröße der Apartments beträgt etwa zwischen 20 bis 25 Quadratmeter.
Mit dieser Wohnungsgröße erreicht man in der Regel das beste Verhältnis zwischen Baukosten und späteren Mieteinnahmen – ein wichtiger Anhaltspunkt für Investoren.
Das „All-inclusive-Sorglospaket“ von Mikro-Apartments
„Mikrowohnen ist für viele Nutzer eine attraktive Alternative, um Umzugsstress zu vermeiden. Abhängig vom Betreiberkonzept kann von Möbeln über Bettwäsche und Handtücher bis hin zum Kaffeelöffel beim Einzug bereits alles inkludiert zur Verfügung gestellt werden. Auch Wäschewechsel, das Putzen oder die Nutzung eines Fitnessbereichs werden teilweise mit angeboten – jedoch in der Regel zusätzlich zum eigentlichen unbefristeten Mietvertrag im Rahmen eines Service-Vertrags, um die baurechtliche und steuerrechtliche Abgrenzung zur Beherbergung sicherzustellen“ sagt Stefan Wilke.
Bei der Ausstattung sind in der Regel hochwertige und gut ausgestattete Bäder sehr wichtig, ebenso wie ein gutes Bett und eine Pantry-Küche sowie Balkone. Große Dachterrassen kommen bei den Nutzern ebenfalls gut an, insbesondere wenn keine Balkone zulässig sind.
Da nicht jeder Anbieter von Mikro-Apartments eigene Fitnessbereiche hat, wird stattdessen oft mit Fitnessketten kooperiert. Auto-Stellplätze werden kaum gemietet und diese werden meist nur aufgrund der teilweise veralteten Stellplatzsatzungen angeboten.
„Meiner Meinung nach sollten Parkflächen nach Möglichkeit eher für Fahrradstellplätze, Car-Sharing oder Self-Storage-Angebote genutzt werden.“
Kanso Frankfurt: Ein State of the Art Neubauprojekt im Stadtteil Niederrad. In der Nähe der S-Bahn entsteht ein Mikro-Apartment-Projekt mit über 300 Einheiten, welches im August in die Vermietung geht. Das Projekt überzeugt durch eine sehr hochwertige Bauweise, erhöhten Schallschutz, Dachterrassen und Gemeinschaftsflächen sowie eine integrierte Kita, Einzelhandel und Sozialwohnungen.
Bedürfnisgerechtes Mikrowohnen
Neben den kleinen und kompakten Wohnungen gibt es aber auch noch andere Varianten, denn Mikro-Apartments sind oft Teil von größeren Projektentwicklungen, die neben dem klassischem Geschosswohnungsbau auch Büro-, Retail- oder Hotelflächen beinhalten. Auch werden im Wohnungsmix teilweise etwas größere Mikro-Wohnungen mit bis zu 40 Quadratmetern mit zusätzlicher Ausstattung wie zum Beispiel Sitzecken für Geschäftsleute geplant. Auch verfügen viele Apartments über Flexible Floors, die es ermöglichen, die Flächen vereinzelt zu vergrößern oder zu verkleinern. Der Umfang der Zielgruppen spiegelt sich in den vielschichtigen Betreiberkonzepten, dem Nutzungs-Mix und den Grundrissen wider.
Hoher Komfort hat seinen Preis
Günstig ist das “All-inclusive-Wohnen“ allerdings nicht. Mit etwa 900 bis 1.200 Euro Miete muss man je nach urbanem A-Standort mindestens rechnen; jedoch sind auch Mieten von bis zu 1.500 Euro pro Monat keine Seltenheit mehr. Noch etwas teurer kann es werden, wenn Zusatzleistungen, wie bereits oben erwähnt, inkludiert werden. Mikro-Apartments sind somit die Abkehr von der Quadratmeter-Miete hin zur All-inclusive-Miete. Diesen Wohnkomfort können sich viele Auszubildende, Studierende und Berufsanfänger nicht leisten, die daher eher das steigende Angebot von modernem Student-Housing in Anspruch nehmen – einer zielgerichteten Alternative für die Bedürfnisse der Studierenden. „Besonders attraktiv sind Mikro-Apartments somit für Expats und Geschäftsleute mit gutem finanziellen Background, die viel pendeln und keine Zeit haben, sich um Umzugsformalitäten zu kümmern“, erläutert Stefan Wilke.
Mikrowohnen bei Investoren beliebt
Auch aus Investorensicht und als Kapitalanlage wird diese relativ neue Wohnform immer beliebter. Selten waren deutsche Wohn-Investments so gefragt wie heute.
Mikro-Apartments, studentische-, soziale-, oder auch altersgerechte Wohnformen zählen zu nachhaltigen Investitionen. Dennoch ist Aufklärungsarbeit auf der Maklerseite weiterhin erforderlich, da es sich um eine sehr spezifische Assetklasse handelt. Historisch waren Mikro-Apartments bei Anlegern beliebt, die aufgrund des leicht erhöhten Risikos eine höhere Rendite erzielen möchten, jedoch erweitert sich das Investorenumfeld zunehmend und vermehrt suchen auch eher konservative Investoren (z. B. Family Offices) Mikro-Apartments als zeitgemäßes Investment.
Micro-Living-Projektentwicklungen ziehen nach
Für viele Projektentwickler stellt diese Assetklasse noch ein recht neues Terrain dar. Sie wissen oft nicht, welche Anforderungen auf sie zukommen. Von Standortfragen über die Einrichtung der Wohnungen – Investoren und Entwickler müssen umfassend informiert sein. Beispielsweise ist es wichtig, dass bestimmte Räume, in denen Sauberkeit unablässig ist, zentral liegen und nicht in der hintersten Ecke eines Gebäudes platziert werden. Das beugt der Entstehung von Eskalationsräumen vor. Ein Raum für Waschmaschine und Trockner würde in dem Fall schnell verdrecken, weil die Aufenthaltsqualität zu wünschen übriglässt. Die Lösung wäre beispielsweise ein großer, heller Waschraum, etwa im EG, mit großen Fenstern und ansprechender Einrichtung – idealerweise von einem externen Anbieter betrieben.
"Vor allem in den Top-7-Städten, aber auch an Universitäts- und Ausbildungsstandorten ist ein Anstieg des Angebots spürbar."
Mikrowohnen - internationale Vorreiter
Das Angebot an Mikro-Wohnungen steigt generell an und wird vom Markt absorbiert. Im Ausland wie den USA, Kanada oder auch Spanien, Frankreich und England ist die Wohnform Mikro-Apartment längst fest etabliert. Die derzeitige Entwicklung in Deutschland zeigt, dass sie auch hier in absehbarer Zeit zur Normalität gehören wird. Vor allem in den Top-7-Städten, aber auch an Universitäts- und Ausbildungsstandorten, wie Wolfsburg oder Darmstadt, ist ein Anstieg des Angebots dieser neuen Wohnform spürbar. In ländlichen Regionen ohne Urbanität mit ausreichend alternativem Wohnungsangebot, begrenztem Nachfragepotenzial und schlechter Infrastruktur funktionieren Mikro-Apartments als Investmentprodukt aber eher nicht.
Micro-Living: Eine nachhaltige Zukunftsperspektive
Fazit: „Mikro-Apartments sind eine spannende Assetklasse, mit der sich Anleger wie auch Privatpersonen immer mehr anfreunden. Die Nachfrage steigt, und das nicht ohne Grund: Sie sind eine nachhaltige Entlastung für die von Wohnungsmangel gebeutelten Großstädte, da hier gezielt Mieternachfrage durch ein hoch effizientes Wohnangebot abgeschöpft und der Wohnungsmarkt tendenziell entlastet wird“, fasst Stefan Wilke zusammen.
