MIKRO-APARTMENTS – AUSWIRKUNGEN DER CORONA-PANDEMIE
Mikro-Apartments sind bei Investoren seit einiger Zeit sehr beliebt. Doch welche Folgen hat die Corona-Pandemie für das Micro Living, den „Newcomer“ im Wohnungssegment? „Überraschend wenig“, meint Stefan Wilke, Director National Residential Investment und nennt drei Gründe, warum die relativ junge Assetklasse weiterhin erfolgreich bleiben könnte.
Mikro-Apartments weiterhin hoch im Kurs: 3 Gründe für den Erfolg trotz Corona
Stabile Auslastung
Anders als Hotels und Service Apartments, deren Belegungsraten durch die Pandemie einbrachen, erweisen sich Mikro-Apartments als krisenfester. Viele Marktteilnehmer berichteten von fast unveränderten Auslastungszahlen. Eine Ursache dafür ist wohl der anhaltende Mangel an modernen und effizienten Wohnungen in den Städten. Die Nutzer bzw. Mieter wollten ihre exklusiven Apartments auch bei längerer Abwesenheit nicht aufgeben. Selbst wenn Corona-bedingt eine Reise in die Heimat oder zur Familie anstand, um von dort aus im Home Office zu arbeiten, riskierte kaum jemand den Verlust seines zentral gelegenen Apartments und die anschließende (nervige) Suche nach einer vergleichbaren Unterkunft in der City. Zudem ist die emotionale Bindung an das Apartment und die Community am Standort offenbar deutlich stärker als bei anderen Beherbergungsformen. Nicht zuletzt hat der Umstand, dass viele Mieter ihre Mikro-Apartments als Erstwohnsitz nutzen, die Fluktuation stark gedämpft.
Hier liegen die grundlegenden Unterschiede zu Serviced Apartments und Hotels. Die Belegungsquoten von Mikro-Appartements sind selbst in Krisenzeiten relativ schwankungsarm, denn ihre Verfügbarkeit an den Top-Standorten ist stark limitiert.
Innereuropäische Migration
Deutschland ist ein Einwanderungsland. Die Wirtschaft wird weiterhin qualifizierte Zuwanderung benötigen, um der weltweiten Nachfrage nach deutschen Produkten und Dienstleistungen gerecht zu werden. Die Corona-Pandemie trifft die Wirtschaftskreisläufe in Südeuropa stärker als in Deutschland. Dank umfangreicher Konjunkturpakete und einer vergleichsweise soliden Infrastruktur wird sich Deutschland voraussichtlich schneller von der Krise erholen als einige Südländer. Zudem könnte der Brexit die Attraktivität Deutschlands für ausländische Arbeitnehmer weiter stärken. Die Zuwanderung aus Südeuropa und aus dem angelsächsischen Raum könnte so durch die wirtschaftlichen Folgen der Pandemie noch beschleunigt werden.
Von dieser Entwicklung wird das Mikro Living-Segment überproportional profitieren. Die zu niedrigen Neubauquoten, das extrem geringe Angebot an frei verfügbarem Wohnraum und der ungebrochene Trend zu Single-Haushalten führen unweigerlich zu einer steigenden Nachfrage nach Mikro-Apartments. Zudem suchen Zugezogene neben Urbanität und möglichem Anschluss an die heimische Community generell sozialen Austausch. Moderne Mikro Living-Konzepte bieten genau das.
Einwanderer aus anderen europäischen Städten zahlen in Deutschland bereitwillig tendenziell höhere Preise für exklusive Citylagen, denn sie sind aus Madrid, Barcelona, London oder Paris in der Regel ein weitaus höheres Mietniveau gewohnt. Micro Living hilft Neuankömmlingen, schneller privat Anschluss zu finden. Zudem ermöglicht es ihnen unkompliziert eine Rückkehr in die Heimat oder den Umzug in eine normale Wohnung zum späteren Zeitraum.
Positives Risikoprofil und Pricing
Die Corona-Pandemie hat den wohnungswirtschaftlichen Charakter der Mikro-Apartments bestätigt. Die geringen Schwankungen der Belegungszahlen und die hohe Auslastung während der Krise und dem Lock-Down waren weit entfernt von denen der Hotelwirtschaft. Das positive Risikoprofil der Mikro-Apartments spiegelt sich derzeit allerdings (noch) nicht adäquat in den Finanzierungskonditionen der Banken und den Return-Erwartungen von Investoren wider. Das wird sich vermutlich ändern. Zudem könnten Mikro Living-Produkte vermehrt bei Wohnungs-Vehikeln beigemischt werden. Fonds können die eher trockenen Returns bei Top-Wohnimmobilien durch das Upside und die Mieten-Flexibilität im Micro Living kompensieren, und zwar bei nur moderat erhöhtem Risikoprofil.
Bei der Beurteilung der Drittverwendung werden Banken und Investoren künftig wohl noch stärker den wohnungswirtschaftlichen Charakter der Immobilie berücksichtigen.
Für Investoren: Zentrale Eckpfeiler erfolgreicher Mikro-Apartment-Konzepte
Trotz der günstigen Rahmenbedingungen für das weitere Wachstum des Segments müssen Investoren weiterhin die zentralen Eckpfeiler von erfolgreichen Mikro Living-Konzepten berücksichtigen:
- Lage: Zentralität, urbanes Flair, exzellente Infrastruktur und schnelle Wege zu den Arbeitsstätten der Metropolen sind unverzichtbar für die Nachhaltigkeit des Produkts.
- Qualität und Image: Ein motiviertes und qualifiziertes Management muss den Ansprüchen der Nutzer genügen. Nur wer die Qualität bei der Betreuung der Bewohner dauerhaft sichert und ein Image der Einmaligkeit schafft, wird eine nachhaltig stabile Auslastung und kontinuierlich ein hohes Mietniveau erreichen. Auch für Mikro-Apartments gilt: Die Konkurrenz schläft nicht.
- Zielgruppen gerechtes Mobiliar und Ausstattung: Nur wer die Bedürfnisse seiner Zielgruppe im Vergleich zur Konkurrenz nachhaltig erfüllt, kann dauerhaft bestehen. Das bedeutet auch kontinuierliche Investitionen in den Bestand und das FF&E.
