[DÜSSELDORF] FOKUSSIERT: ALLE CHANCEN AUSLOTEN

Düsseldorf ist dynamisch. In kaum einer anderen A-Stadt werden mehr Transaktionen durchgeführt, die Infrastruktur weiterentwickelt und letzte Flächenpotenziale konsequent genutzt. Klaus Küppers, NRW-Niederlassungsleiter bei PANDION, erklärt, welche Chancen er als Projektentwickler in der nordrhein-westfälischen Hauptstadt ausmacht.

Beginnen wir mit dem Blick auf das große Ganze. Was ist Ihrer Meinung nach typisch für die Stadtentwicklung in Düsseldorf?

Sehen Sie einen besonderen Bedarf in Düsseldorf? Funktioniert die Hauptstadt NRWs anders als andere A-Städte?

A-Städte funktionieren grundsätzlich ähnlich. Das stelle ich auch im Gespräch mit Berliner oder Münchener Kollegen fest. Zwar hat jede Stadt lokale Besonderheiten, dennoch sehen wir uns überall mit einer Flächenknappheit konfrontiert. Um die wenigen Grundstücke wird gebuhlt – zur Schaffung von Wohnraum, für Gewerbeflächen oder für Infrastrukturprojekte zur Grundversorgung. Oberste Priorität hat sicherlich der Wohnraum. Hier sehen wir auf jeden Fall einen größeren Spread bei den Preisen. Auf der linken Rheinseite steigt das Preisniveau stark, etwa in Oberkassel. Dennoch beobachten wir in Bilk und Unterbilk trotz steigender Preise auch die Entwicklung einer gewissen Subkultur.

Was sind aus Entwicklersicht interessante Stadtteile?

Welche Projekte haben in letzter Zeit die Stadtentwicklung beeinflusst?

Die hohe Lebensqualität Düsseldorfs spiegelt sich an den weitläufigen, naturbelassenen Rheinauen oder auch im prosperierenden Zentrum wider. Oberirdisch wurde hier eine große Brückenanlage, der „Tausendfüßler“, weggenommen und von 2009 bis 2020 mit dem Kö-Bogen 1 und 2 eine neue, moderne und urbane Mitte Düsseldorfs geschaffen. Die „Stadtreparatur“ schlägt den Bogen zwischen Einzelhandel, Gastronomie, Kunst, Kultur und Grünflächen – etwa mit einer Gebäudehülle aus 30.000 Hainbuchen.

Wie kommt diese Lebensqualität den Investoren in der Rheinmetropole zugute?

Institutionelle Investoren schätzen Düsseldorf als Landeshauptstadt sowie die internationale Ausrichtung. Die hohe Wohn- und Lebensqualität, innerstädtische Arbeitsplätze bei großen Unternehmen, ein gutes Gehaltsniveau sowie eine geringe Arbeitslosigkeit sorgen für eine stabile und kaufkraftstarke Nachfrage. Der Wohnmarkt hier ist so unerschütterlich, dass er auch in Krisenzeiten Stabilität garantiert.

Welche Erfahrungen haben Sie linksrheinisch gemacht?

Beim Oberkasseler Großprojekt BelsenPark I, einer Konversionsfläche auf einem ehemaligen Güterbahnhof, erwarb Pandion von CA IMMO zwei Grundstücke. Hier entwickelten wir die Bausteine Parkside ONE und Parkside TWO mit rund 155 Wohneinheiten. Ganz aktuell ergab sich die Gelegenheit, mit dem Ankauf des benachbarten Areals „Belsenpark II“ den zweiten Teil des Gesamtquartiers zu entwickeln und somit ein Filetstück in Oberkassel zu komplettieren. Hier tritt Pandion heute selbst als Quartiersentwickler an und wird auf dem Areal insgesamt etwa 95.000 m² Geschoßfläche entwickeln. Neben ca. 70 % Wohnraum werden auch ein Büroturm und Gastroflächen entwickelt. Und fast in Fluchtlinie zu diesem Gebiet liegt das Projekt PANDION ALBERTUSSEE mit 700 Wohneinheiten, ein weiteres reizvolles Areal in der Landeshauptstadt. Im Anschluss an den BelsenPark existiert diese eine, kleine Lücke bis zum Böhlerareal, die wir teilweise nun mit unserem Quartier füllen. Der Lückenschluss erfolgt dabei von zwei Seiten: Vom Stadtzentrum wird der BelsenPark vollendet und vom Stadtrand her entstehen zukunftsweisende Entwicklungen als Erweiterung des Böhlerareals.

Mit dem Quartier am Albertussee sprechen wir über Ihre Entwicklung im angrenzenden Stadtteil Heerdt. Was sind die Besonderheiten des ehemaligen Horten-Geländes?

Wir erwarben das namensgebende Grundstück „Am Albertussee 1“ im Juni 2018. Das einmalige 42.000 Quadratmeter große Areal liegt leicht verdeckt unmittelbar am See. Dadurch kannten nur wenige das Areal. Aber uns war bewusst, welches Potenzial hier schlummert. Denn der vier Hektar große See mit Wanderwegen und grünen Parks bietet enormen Mehrwert und Lebensqualität. Hier zeigt sich, dass Düsseldorf der Spagat in der Stadtentwicklung gelingt: Einerseits das Biotop bestmöglich zu schützen, andererseits das Areal für den Erwerber sinnvoll zu öffnen. Für uns steht hier alles unter der Prämisse „Leben am Wasser“. So werden sich alle 700 Wohnungen zum See orientieren.

Welche Aspekte eines modernen Quartiers erfüllen die drei Bauabschnitte?

Neben der hochwertigen Architektur legen wir hohe Maßstäbe an die Nachhaltigkeit des Quartiers. Zum einen bietet die Lage selbst Naturflächen, zum anderen schaffen wir ein grünes Quartier. Aus der Vogelperspektive wird beispielsweise die extensive Oberbegrünung sichtbar sein. Alle Dachflächen sowie die Oberfläche der Tiefgarage werden bepflanzt. Regenwasser wird in den See abgeleitet oder verdunstet. Was bei einem Quartier dieser Größe ein echtes Wort ist.

Aber auch beim Thema Mobilität loten wir die Möglichkeiten aus. Alle Stellplätze werden – ein Novum für uns – elektrifiziert. Das spielt nicht nur für PKWs eine Rolle, sondern auch für Fahrräder. Wir planen E-Lastenräder für die Community, die über die erweiterte Quartiers-App gebucht werden können. Natürlich vollzieht sich die urbane Entwicklung nicht nur auf dem eigenen Grundstück, sondern auch auf den Freiflächen am See oder den angrenzenden hochwertigen Büroflächen. Das Quartier soll sich in das Stadtviertel Heerdt eingliedern. Auch neue „Heerdter“ wollen neben aller Ruhe urban wohnen. Das ist möglich, denn mit der S-Bahn sind sie in 15 Minuten an der Kö.

Wo liegen die Herausforderungen bis zur geplanten Fertigstellung in 2027?

Moderne Stadtentwickler suchen gezielt eine Mischnutzung. So verbinden wir heute ruhiges Wohnen mit gewerblich geprägter Umgebung – die ebenfalls respektiert werden muss. Dazu sollte man sich aus Entwicklersicht umfassend mit dem Grundstück beschäftigen. Das Quartier am Albertussee konnte nur mit offener Architektur und großen Glasflächen geplant werden, weil der See im Süden liegt. Vom Norden grenzt Gewerbe an. Bei einer umgekehrten Konstellation der Lagen wäre eine attraktive Wohnentwicklung kaum darstellbar gewesen.

Außerdem stellt der See selbst eine Herausforderung dar. Sein Grundwasserstand erlaubt es nur bis zu einer bestimmten Tiefe wirtschaftlich vertretbar zu bauen. Das lässt lediglich eine eingeschossige Tiefgarage zu. Zusätzlich sind Sanierungen am Boden notwendig. Teile der ehemaligen Sandgrube müssen nachverfüllt werden, weil Wohnen einen höheren Schutzanspruch erfordert.

Auf welche Nachfrage trifft Ihr Projekt? In welchem Verhältnis steht Miete zu Eigentum?

Küppers: Wir schaffen nie Monostrukturen. Pandion ist stark darin, ein marktgängiges Produkt für ein breites Publikum zu erzeugen. Das betrifft insbesondere Wohnungsgrößen: Von Familienwohnungen bis hin zu Penthäusern für Singles decken wir eine große Bandbreite ab. Durch das Handlungskonzept Wohnen der Stadt Düsseldorf realisieren wir 60 Prozent freifinanzierten, 20 Prozent sozial geförderten und 20 Prozent preisgedämpften Wohnungsbau. Das heißt: Mindestens 40 Prozent der 700 Wohneinheiten werden Mietwohnungen. Wie hoch bei den frei finanzierten Wohnungen die Eigennutzerquote sein wird, lässt sich noch nicht absehen.

… wie spiegelt sich das im Mietpreis wider?

Küppers: Das Handlungskonzept eröffnet die Kaskade von sehr günstigen Wohnungen für 6,80/6,90 Euro über 11 Euro in der preisgedämpften Variante bis hoch zum frei finanzierten Wohnungsbau. So wird eine gesunde Durchmischung des Quartiers erzielt.

Eine Frage zu guter Letzt: Wie beeinflussen Ihre Erfahrungswerte vom Albertussee zukünftige Pandion-Projekte?

Der Albertussee ist sicherlich ein einmaliges Projekt und ich bin gespannt, wie das Quartier in den nächsten sieben Jahren angenommen wird. Die Learnings daraus würden wir gerne auf weitere Seelagen anwenden. Denn Wohnen am Wasser trifft auf eine hohe Nachfrage. Wir wollen das noch stärker ins Bewusstsein rücken. Und wer sich auf die Suche begibt, wird erstaunt sein, denn es gibt mehr innerstädtische Wasserlagen, als man denkt.

Autorin: Michaela Stemper
Fotos / Visualisierungen: © PANDION AG