[LEIPZIG] FOKUSSIERT: BALANCE IN LEIPZIG

Eine Meisterin des Mittelwegs, so könnte man BUWOG-Geschäftsführerin Eva Weiß nennen. Sie steht immer mittendrin: zwischen sozialem und gehobenem Wohnbau, zwischen Naturschützern und Großstädtern, zwischen Jung und Alt. Wie der Balance-Akt in der Vielfalt gelingt, zeigen die Pläne der BUWOG für den Stadtraum Bayerischer Bahnhof Leipzig.

Zu Beginn ein Blick auf das große Ganze: Was ist typisch für die Stadtentwicklung in Leipzig?

Funktioniert die sächsische Metropole anders als andere A-Städte?

Leipzig wuchert mit dem Pfund, noch große innerstädtische Entwicklungsareale zu bieten. Das passt zur BUWOG, denn wir fokussieren uns auf entsprechende Quartiersentwicklungen. Viele innerstädtisch angebundene Grundstücke wie das Areal westlich des Hauptbahnhofs, der Eutritzsche Freiladebahnhof oder der Bayerische Bahnhof bieten City-Nähe und gleichzeitig die Möglichkeit, mehr als 1.000 Wohneinheiten entwickeln zu können. Solche Areale findet man kaum in anderen Städten.

Noch wohnen Leipziger günstiger als in anderen A-Städten. Inzwischen sind Mietwohnungen zwar rarer, aber man muss noch nicht von Wohnungsnot sprechen. Doch die Nachfrage treibt auch den Bau von Eigentumswohnungen voran – hier herrscht Aufholpotenzial. Die Mietpreise steigen: Wurden 2016 noch 6,20 Euro/m² gezahlt, liegt das Niveau heute bei etwa 8 Euro/m². Das entspricht einem Anstieg von 30 Prozent und ist für Leipziger-Verhältnisse enorm. Vertreter anderer A-Städte würden jedoch darüber schmunzeln. Dennoch treibt viele Leipziger die Sorge um, dass Wohnraum unerschwinglich wird, wenn das Lohnniveau niedrig bleibt. Die Stadt hat deshalb im Jahr 2020 das „Bündnis für bezahlbares Wohnen“ angeregt, bei dem auch die BUWOG aktiv beteiligt ist. Eine gesunde Durchmischung von sozialem über preisgedämpftem bis hin zu gehobenem Wohnbau finden wir erstrebenswert und leisten im Stadtraum Bayerischer Bahnhof Leipzig unseren Beitrag.

Was sind aus Sicht eines Entwicklers interessante Stadtteile?

Neben den genannten Citylagen finden wir den Osten und den Südosten der Stadt spannend. Da liegt der Fokus nicht explizit auf einem Stadtteil, wohl aber auf einer guten Infrastruktur des potenziellen Areals. Wichtig ist eine gute Mikrolage, in der man ein lebenswertes Quartier entwickeln kann. Je näher dieser Standort an der City ist, umso besser für die Themen Mobilität und Nachhaltigkeit. Wir gehen tatsächlich nicht in Randbezirke.

Was hat die BUWOG bewogen, das Gelände am alten Bayerischen Bahnhof zu entwickeln?

Nun, die Leipziger Stadtbau AG hielt das Grundstück schon lange im Portfolio und suchte einen Partner für den Wohnbau. So kamen wir ins Spiel. Denn rund 1.500 Wohneinheiten, eingebettet in eine Gesamtplanung für einen neuen Stadtraum, kann nicht jeder realisieren. Für die BUWOG wurde es aber genau durch diese Größenordnung erst richtig interessant. Und so wagten wir unser erstes Leipzig-Projekt in zentraler Lage und mit guter Infrastruktur: Kitas und Schulen, sanierte Quartiere und Neubauprojekte entstehen. In Bezug auf den Wohnwert entwickelt sich im Südosten ein attraktiver Standort. Das liegt auch an der Nähe zur Uniklinik und zum MDR. Zudem ist die Verkehrsanbindung perfekt. Denn wir sitzen quasi „auf der Bahn“ mit den Haltestellen „Bayerischer Bahnhof“ und „MDR“.

Was ist besonders am neuen Quartier auf dem Gelände des alten Kopfbahnhofs?

Der gut erhaltene Portikus des 1841 erbauten Bayerischen Bahnhofs steht als Sinnbild für die Vergangenheit des Areals. In Zukunft werden in dem rund 36 Hektar großen Gebiet rund 3.000 Menschen ein Zuhause finden. Entwickelt werden in sechs Bauabschnitten knapp 1.500 Wohneinheiten, davon ein Drittel preisgebundener Wohnungsbau. 2021 beginnen wir mit den Baumaßnahmen für die ersten rund 220 Mietwohnungen am Dösner Weg. Später, entlang der Lößniger Straße, sind weitere rund 1.300 Mietwohnungen geplant. Trotz der Größen wollen wir flexibel bleiben und bedarfsgerecht entwickeln. Ändert sich die lokale Nachfrage etwa zugunsten von 1- bis 2-Zimmerwohnungen, so können wir nachjustieren und den Wohnungsmix noch verändern. Klar ist: Wir setzen beim Bayerischen Bahnhof auf Vielfalt. Das umfasst die Wohnungsgrößen, die Außengestaltung und auch die Architektur selbst. Das Ziel ist, dass man später durch das Quartier spazieren kann, ohne das Gefühl zu haben, es sei alles aus einem Guss entstanden.

Wo macht sich diese Vielfalt noch bemerkbar?

Der preisgebundene Wohnungsbau von 30 Prozent erzeugt auch eine gesunde soziale Durchmischung. Das Projekt wird komplett für den eigenen Bestand entwickelt. Das heißt, wir haben somit ein großes Interesse, dass der Stadtraum langfristig funktioniert, die Quartiere von der Nachbarschaft gut angenommen werden und die Menschen gerne dort wohnen. Gute Lebensqualität ist essenziell, damit ein Quartier funktioniert. Ein wichtiger Baustein, der dazu beiträgt, ist der große, nachhaltige Stadtteilpark, der mit über 1.000 Metern Nord-Süd-Ausdehnung über Rad- und Fußwege die verkehrsberuhigten Quartiere verbinden wird.

Vielfalt entsteht auch, wo es Angebote für Kinder und Jugendliche gibt. So schaffen wir soziale Infrastruktur mit 300 neuen Kita-Plätzen, ebenfalls für den eignen Bestand, sowie mit drei Schulen, deren Bau wir unterstützen. Die Stadt Leipzig hat im Schulneubau viel vor und plant bis 2030 insgesamt 40 neue Schulen. Die am Bayerischen Bahnhof sind mit die ersten, die jetzt angegangen werden – ein positives Signal.

Wo liegen die Herausforderungen bei der Entwicklung?

Eine Herausforderung liegt zunächst im atypischen Grundstück, das sehr lang und eher schmal ist. Dieses wird vom Citytunnel längs durchschnitten und trennt die Infrastruktur der Südvorstadt Richtung Osten ab. Bei der Planung des Stadtteilparks müssen wir zudem schützenswerte Tiere wie etwa Zauneidechsen berücksichtigen. Häufig wird ja die Diskussion geführt, was wichtiger sei: Natur oder Mensch? Bei ehemaligen Bahnflächen steht man oft vor diesen Herausforderungen. In Leipzig lösen wir das dadurch, dass wir Ersatzareale finden und Tiere umsiedeln.

Eine weitere Herausforderung können Partizipationsverfahren sein. Hier muss man Widersprüche aushalten und Lösungen finden: Der eine will Tiere schützen und Straßen aufständern, der nächste fürchtet dadurch dunkle Ecken. Die einen wünschen sich einen ruhigen Platz zur Erholung, die anderen einen Radschnellweg und Spielflächen. Klar ist aber: Wir haben ja nur einen Park! Also gilt es, eine Balance zu finden zwischen verschiedenen Interessen, also etwa Skaterbahnen für Jüngere, aber auch Ruhezonen für ältere Menschen, die nebeneinander funktionieren. Um diese Balance herzustellen und Ideen aufzugreifen, dazu ist die Partizipation etwa in Bürgerforen eine wichtige Chance.

Die Gratwanderungen gelingen übrigens auch deshalb gut, weil uns die Stadt unterstützt und uns beispielsweise die betroffenen Ämter, wie das Verkehrs- oder Umweltamt, direkt an die Seite holt.

Wünsche und Bedürfnisse gibt es viele. Wie sieht denn die konkrete Nachfrage in Bezug auf Wohnraum aus?

Leipzig ist bislang eine Mieterstadt gewesen, langsam wendet man sich dem Eigentum zu. Daher freuen wir uns, bald unser erstes To-Sell-Projekt zu starten. Doch zunächst setzen wir im Einklang mit den Zielen der Stadt Leipzig am Bayerischen Bahnhof komplett auf Mietwohnungsbau. Hier entsteht ein Mix von der 1- bis zur 5-Zimmerwohnung, alle mit Balkon, Terrasse, Dachterrasse oder Gartenteil. In Leipzig bewegen sich 80 Prozent der Nachfrage im Bereich von 25 bis 80 Quadratmetern. Wir sprechen also über kompakte Grundrisse. Das teilt sich in zwei Drittel 3- bis 4-Zimmerwohnungen und ein Drittel kleinere Wohnungen auf. Die Familienwohnungen sind kompakt, sodass die Menschen auch bei steigenden Mieten zu tragbaren Gesamtbudgets wohnen können. Zudem müssen Grundrisse einer veränderten Arbeitswelt angepasst und kreativ weiterentwickelt werden: Daher gewinnen künftig halbe Zimmer, kleine Extrazimmer oder Nischen für Homeoffice & Co. an Attraktivität.

Wie spiegelt sich das in der Preisentwicklung wider?

Grundstückspreise sind in Leipzig moderat, auch wenn das Niveau angezogen hat. Man orientiert sich an anderen A-Städten. Bislang wurden vor allem Bestandswohnungen, teilweise unter 2.000 Euro/ m2, verkauft. In den letzten fünf Jahren beobachten wir hier einen Anstieg von rund 80 Prozent. Im Durchschnitt kalkuliert man aktuell mit 4.000 Euro/ m2, was auch am verstärkten Neubau liegt.

Und was schätzen Sie als Investor an der achtgrößten Stadt Deutschlands?

Leipzig punktet dadurch, dass der Immobilienmarkt kontinuierlich wächst. Nicht exponentiell, eher mit einer gesunden Preisentwicklung. Wir sehen keine Immobilienblase. Und Leipzig steht auch nicht für Luxuswohnungsbau. Damit fühlen wir uns wohl, denn die BUWOG bedient das mittlere Segment, und bei unseren Projekten denken wir in Quartieren, in denen der Mix stimmt.

Zu guter Letzt: Welche Pläne haben Sie für das innerstädtische Areal an der Atriumstraße, das Sie unlängst von Townscape und Sassenscheidt erworben haben?

Mit dem Atriumquartier setzen wir auf Eigentum und schaffen einen guten Mix aus 1- bis 5-Zimmerwohnungen plus Nahversorger. So können die zukünftigen Bewohner urban und mit vielfältigen Mobilitätsangeboten die Stadt der kurzen Wege erkunden. Das Quartier wird zudem nachhaltig gestaltet und energieeffiziente KfW-Standards erfüllen. Insgesamt möchten wir im Bereich Eigentum weiter investieren, Leipziger Projekte entwickeln und den Markt nachhaltig prägen.