Leipzig - Quantensprung in der Immobilien-Evolution
„Der Leipziger Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahren dynamisch entwickelt“, so beginnt Hannes Baderschneider, Abteilungsleiter Residential Investment in der Niederlassung Leipzig, das Gespräch in einem Tempo, das die Dynamik noch unterstreicht. Denn der gebürtige Leipziger ist fast immer auf dem Sprung. „Nach der Altbausanierung und Lückenschließungen steht uns jetzt der nächste große Schritt bevor.“
In der „Denkmalhauptstadt Deutschlands“ ist die Altsubstanz – rund 80 Prozent der denkmalgeschützten Bauten sind Gründerzeit-Häuser – in der Innenstadt fast vollständig saniert, und Baulücken in sehr guter Lage wurden geschlossen. Jetzt muss anderweitig Wohnraum geschaffen werden. „Leipzig ist prozentual schneller gewachsen als viele andere deutsche Großstädte“, führt Marcel Zeidler, Associate Director des Leipziger Residential Investment-Teams, aus und fährt fort: „Die hohe Leerstandsquote von 10 Prozent, die vor 10 Jahren noch herrschte, ist nahezu auf null geschmolzen.“ Innerhalb der vergangenen 10 Jahre sei die Einwohnerzahl von 480.000 auf über 600.000 gestiegen, weitere 65.000 Neu-Leipziger sollen hinzukommen. Hier reagiere auch die Stadt: Allein 40 neue Schulen seien bis 2030 geplant. Auch beim sozialen Wohnungsbau engagieren sich die Stadtväter. Das sei wichtig für die soziale Durchmischung, betont Zeidler, auch wenn Leipzig das höchste Wachstum an sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten aufweise.
Quantensprung Quartiersentwicklung
Um dem schnellen Wachstum zu begegnen, wendet man sich nun der Entwicklung ganzer Quartiere zu – ein Quantensprung in Leipzigs Immobiliengeschichte. Auf großen Freiflächen am urbanen Stadtrand entstehen erstmals nach der Wende komplett neue Stadtteile. „Die Stadt Leipzig zeigt sich grundsätzlich investorenfreundlich und lösungsorientiert“, erklärt Hannes Baderschneider. Aufgrund der Historie sei sie bei Großprojekten jedoch auf das Know-how privater Immobilienunternehmen angewiesen.
Starkes Wachstum in den letzten 10 Jahren: von 480.000 auf 600.000 Einwohner – und die Dynamik reißt nicht ab.
Kein Spielraum für Planungsfehler
Diese Erfahrungswerte und die langjährige Expertise, die Baderschneider, Zeidler und seine Kollegen vorweisen, sind im Leipziger Immobilienmarkt oftmals entscheidend. Denn Planungsfehler kann sich in dieser besonderen Konstellation kein Projektentwickler leisten. Baderschneider erläutert: „In Leipzig müssen Projektentwickler mit deutlich niedrigeren Mietansätzen kalkulieren. Gleichzeitig schlagen bei den Quartiersentwicklungen die gleichen hohen Kosten wie in jeder anderen deutschen Großstadt zu Buche. Da sollte später kein Cent hinzukommen.“ Investoren müssten zudem darauf vertrauen, dass sich in den nächsten Jahren bei konstanten Kosten das niedrige Mietniveau an das der anderen A-Städte angleiche.
Die Herausforderung in Leipzig besteht in noch historisch bedingt niedrigen Mieten bei gleichen Kosten.
Das Potenzial dazu hat Leipzig auf jeden Fall. Keine andere ostdeutsche Stadt verfügt über dieses starke Bevölkerungswachstum. Die dynamische Entwicklung an den Stadtgrenzen ebenso wie am Rande der Innenstadt zeigen unsere Best Practices mit den Projektentwicklungen „Sonnenpark“ und „Konstantinum“.
PROJEKTENTWICKLUNG
Konstantinum: Tradition und Moderne
Eine glänzende Zeitkapsel wurde bei der Grundsteinlegung des Konstantinums eingemauert. Darin enthalten: eine Tageszeitung, ein Übersichtsplan sowie 20,19 Euro für das Jahr der Grundsteinlegung. So ist es Tradition beim Immobilienentwickler WEP.
Denn auf dem 3.800 Quadratmeter großen Eckgrundstück, wo sich Kohlgarten- und Konstantinstraße treffen, soll ein Ort guter Traditionen für Jung und Alt entstehen. Die 123 hochwertigen und modernen Wohnungen in sechs Gebäudekomplexen ziehen eine breite Mieterschaft an: von jungen Familien mit hohem Platzbedarf bis hin zu alleinstehenden älteren Menschen, welche die Barrierefreiheit des Wohnkonzepts schätzen. „Das breite Mieterspektrum sorgt gleichzeitig für eine entsprechende Risikodiversifikation bei Investoren“, erläutert Marcel Zeidler, der auch zur Grundsteinlegung eingeladen war. Denn das Team der Leipziger Niederlassung ist vor Ort exzellent vernetzt und hat bei diesem Projekt Entwickler und Investor zusammengeführt.
Bis Ende 2020 entstehen im neuen Wohn- und Geschäftshaus über 11.000 Quadratmeter Mietfläche. Neben den 9.800 Quadratmetern für Wohnen, wo 2- bis 4-Zimmerwohnungen in einer Größenordnung von 55 bis 142 Quadratmetern vorgesehen sind, werden knapp 1.400 Quadratmeter für Einzelhandel und Büros geplant. Das ca. 1.000 Quadratmeter große Dach der Tiefgarage im Innenhof des Gebäudes wird mit einem besonderen Verfahren begrünt. Es wird ein sogenanntes blau-grünes bzw. Retentionsdach errichtet. Dabei wird das anfallende Regenwasser flächig unter den gepflanzten Sträuchern und Büschen gespeichert und nach und nach wieder abgegeben. In Trockenperioden wird zusätzliches Wasser über eine verbundene Zisterne bereitgestellt. Die gewählte Form der Dachbegrünung ist ein positives Beispiel für die bautechnisch ökologische Nutzung des anfallenden Regenwassers.
Wohnen und Arbeiten mitten im Geschehen: Nur durch die Ludwig-Erhard-Straße ist das neue Quartier vom Graphischen Viertel getrennt. Passanten wie Bewohner werden das Konstantinum bei seiner Fertigstellung Ende 2020 als Verlängerung des Leipziger Szeneviertels wahrnehmen und zu einem Ort mit guten Traditionen werden lassen.
PROJEKTENTWICKLUNG
Der Sonne zugewandt
Im Südosten Leipzigs richtet sich alles nach der Sonne aus: So weisen die Häuserfassaden des Sonnenparks stets gen Süd oder West. Solaranlagen auf den Dächern sorgen für Energie.
Organisches Wachstum, dieser Begriff kommt einem in den Sinn, wenn man den Entwicklungszeitraum in Probstheida betrachtet. Seit über 25 Jahren wächst, 15 Minuten von Leipzigs Innenstadt entfernt, die größte Neubausiedlung der Nachwendezeit: der Sonnenpark. Bereits in den Jahren 1993/94 wurde das 46 Hektar große Areal am Stadtrand an die Südtiroler Firma Unterplan Baubetreuung veräußert. Stück für Stück entwickelte Unterplan hier immer wieder neue Bauabschnitte. So wird Ende 2023 der nächste Bauabschnitt fertig gestellt werden.
Geschafft - über 25 Jahre wurde in Probstheida entwickelt. Nun entsteht auch der letzte Bauabschnitt mit 300 Wohnungen und 50 Einfamilienhäusern.
Der Unterplan Geschäftsführer Dr. Martin Zischg freut sich darauf: „Für den letzten Bauabschnitt zwischen der Franzosenallee, Feld- und Katzstraße, in dem weitere rund 300 Wohnungen und knapp 50 Einfamilienhäuser entstehen, sind schon alle Eigenheime und Baugrundstücke verkauft. Die Arbeiten für die Mehrfamilienhäuser laufen.“ Der Sonnenpark bietet mit über 1.000 Wohneinheiten – darunter rund 300 Einfamilienhäuser – einer Kita, Schulen, einem modernen Nahversorgungszentrum mit Arztpraxen sowie speziell konzipierten Seniorenwohnungen ein Zuhause für Jung und Alt. Diese Infrastruktur in Kombination mit der sehr guten Verkehrsanbindung machen das nachhaltig gewachsene Quartier für Mieter und Investoren gleichermaßen interessant.
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