München - wenn eine Stadt aus allen Nähten platzt

„Der Münchener Immobilienmarkt ist mit vielen Vorurteilen behaftet: äußerst angespannt, sehr teuer und mit einer finanzkräftigen Klientel. Und wie ich zugeben muss, ist vieles davon wahr“, konstatiert Markus Laermann, Director Regional Residential Investment München, der selbst aus München stammt, schmunzelnd.

Der Boom in der bayerischen Hauptstadt ist vor allem auf die starke wirtschaftliche Entwicklung zurückzuführen. Kaum ein DAX-Unternehmen, das nicht vertreten ist: Versicherungen wie Allianz und Münchener Rück sind hier ebenso beheimatet wie der Automobilbauer BMW oder Siemens. „So zieht es viele kaufkräftige Arbeitnehmer hierher, die bereit sind, das hohe Miet- oder Kaufpreisniveau zu zahlen“, analysiert Laermann treffend. Bezahlbarer Wohnraum ist rar, die Verdichtung innerstädtischer Lagen selten. „Wie in Berlin erschweren die Münchener Erhaltungssatzung und deren verschärfte Abwendungserklärung Ende 2019 kostenintensive Sanierungen oder nachhaltige Umbaumaßnahmen“, bedauert der Immobilienspezialist.

Damit München nicht aus allen Nähten platzt, versuche man, die Großstadt am Rand zu erweitern, erklärt Laermann und setzt nach: „Aktuelle Projektentwicklungen sollen urbanes Leben an den Stadtrand bringen. Trabantenstädte will niemand – weder die Politik noch die zukünftigen Bewohner oder die Entwickler.“ Das Diamalt-Quartier im Stadtbezirk Allach-Untermenzing zeigt, wie eine gelungene Erweiterung zukünftig aussehen kann. Auch in der Vergangenheit hat die Bayernmetropole gezeigt, wie wegweisend sie städtebaulich sein kann. „Das Olympiadorf von 1972 mit vielen Eigentumswohnungen und Nahversorgung ist heute fester Bestandteil der Stadt – zusätzlich gibt es hier noch immer moderne kleine Studentenhäuser. Hier wird laufend aufgewertet und von den Eigentümern saniert“, zeigt Markus Laermann auf. München sei mit seiner „Mia san Mia“-Mentalität eben besonders in vielen Belangen – auch im Wohnbau. Und überzeuge doch viele durch seine hohe Lebensqualität, schließt er das Interview versöhnlich.

STADTENTWICKLUNG

Immobilien mit Würze

Mit dem Begriff „Diamalt“ verbinden viele Münchener die Suppenwürze der Kindheit. Rund um das historische Kesselhaus der Diamaltwerke entsteht nun im Nordwesten Münchens urbaner Wohnraum für Familien.

Wenn Paare zu Eltern werden, wünschen sie sich häufig ein urbanes Umfeld, möchten dem Nachwuchs aber trotzdem eine unbeschwerte Kindheit im Grünen bieten. Gleichzeitig arbeiten ebendiese Paare häufig in der City. Eine Lösung kann Wohnen am Stadtrand sein. Eine Studie des ZDF und der Prognos AG von 2019 zeigt, dass es Familien verstärkt in die Vororte oder ins Umland zieht. Die Voraussetzung dafür ist eine gute Anbindung. Diese ist im Stadtbezirk München-Allach, dem Standort des Dia-malt-Quartiers, gegeben. Mit der S-Bahn gelangt man in nur 15 Minuten in die Innenstadt. Das neue Stadtquartier bietet ab 2021 / 2022 rund 720 Wohnungen für unterschiedliche Einkommensgruppen. „Mit einer Geschossfläche von 72.000 Quadratmetern mit überwiegender Wohnnutzung und einem Förderanteil von 30 Prozent sowie drei Kindergärten ist der Diamaltpark aktuell sicherlich eines der größten Neubauquartiere Münchens“, so der verantwortliche Bauträger ISARIA Wohnbau.

Und es wird grün: Charakteristisch für das Quartier sind die begrünten Dachgärten und der lebendige Quartiersplatz, der rund um die identitätsstiftenden Gebäude der alten Malzfabrik entsteht. Alle Gebäude umrahmen eine große Grünfläche in der Mitte. In diesem abgeschirmten Park können Kinder wie früher unbeaufsichtigt spielen. Gleichzeitig sind Kindergärten, Schulen und Sporteinrichtungen zu Fuß oder mit dem Rad erreichbar. Die optimale Infrastruktur sowie die daraus resultierende Unabhängigkeit der Kinder sprechen für das Quartier. Das nachhaltige Konzept wird bei der Vermarktung der modernen Eigentumswohnungen auf entsprechende Nachfrage treffen – und zwar sowohl bei Einzelerwerbern als auch bei institutionellen Investoren, die auf der Suche nach ganzen Wohnanlagen sind. Denn laut der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen ist „nachhaltig das neue normal“. So werden die Stadthausvillen in massiver Holzbauweise erstellt. Die zentrale Nahwärmeversorgung mit dem gasbetriebenen Blockheizkraftwerk und der Grundwasserwärmepumpe weist zudem einen geringen Jahresprimärenergiebedarf auf. So entspricht der Diamaltpark den heutigen Anforderungen an modernen Wohnbau in vielen Aspekten: citynah, familienfreundlich und nachhaltig.

PROJEKTENTWICKLUNG

Münchens Seele

Mit dem Nockherberg verbindet man unweigerlich den Starkbieranstich und bissiges Derblecken mit Herz. Ort des Geschehens ist die Paulaner Brauerei, die das Bild der Münchener Au prägt wie keine zweite. Und sie begleitet den Stadtteil auch in Zukunft.

Denn auf der ehemaligen Lagerfläche der Brauerei wird nun gebaut. Die Baudirektion der andeshauptstadt entwickelt seit 2012 gemeinsam mit der Bayerischen Hausbau und unter umfangreicher Bürgerbeteiligung ein neues Wohnareal. „München kann innerstädtisch kaum wachsen. Hier sehen Sie eins der wenigen Gebiete, wo noch Wohnraum durch Verdichtung geschaffen werden kann“, erläutert Markus Laermann.

Zwischen Welfen-, Reger- und Falkenstraße entstehen in drei Bauabschnitten 1.500 Wohnungen, in denen 3.500 Menschen ein neues Zuhause finden. Mit viel Fingerspitzengefühl werden die neuen Wohnanlagen in das bestehende Viertel verwoben. Dies geschieht zunächst architektonisch. Durch die Beauftragung mehrerer Architekten sollen die Neubauten möglichst facettenreich gestaltet werden. „Wer später durch das Viertel schlendert, soll nicht den Eindruck einer Standardbauweise unter der Prämisse 'quadratisch, praktisch, gut' bekommen“, erklärt der Transaction-Spezialist. Die abwechslungsreiche Fassadengestaltung sowie Variationen der Gebäude in Höhe und Breite ermöglichen, dass der Betrachter später Einzelhäuser erkennt. Im Teilareal an der Welfenstraße, dem „Welfengarten“, korrespondiert beispielsweise die grüne Fassadenfarbe mit den gegenüberliegenden Bestandsbauten. Am „Alten Eiswerk“ wurden geklinkerte Sockel als Reminiszenz an die Ziegelbauten der alten Brauereien geplant. Überhaupt wird viel mit Farbvarianz gearbeitet, um Adressbildung zu ermöglichen. Auch bei den Bewohnern zählt Vielfalt: Frei finanzierte Eigentumswohnungen wechseln sich mit gefördertem Wohnbau ab. Für eine gute Durchmischung sorgen zudem unterschiedliche Wohnungsgrößen zwischen 30 und 160 Quadratmetern.

Flexible, aufteilbare Wohneinheiten, um etwa Familienangehörige aufzunehmen, zeigen, wie nah das Projekt am zukünftigen Wohnbedarf orientiert ist. Das Quartier wird sich harmonisch einfügen und sein eigenes Zentrum finden: vielleicht sogar unter den Kastanienbäumen im Paulaner Biergarten.

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