Investmentmarkt Deutschland

STARKES ERGEBNIS IN DER SCHWABENMETROPOLE

Der Investmentmarkt der badenwürttembergischen Landeshauptstadt konnte auch im Jahr 2019 an die fulminanten Resultate der letzten Jahre anknüpfen. Mit einem Investmentvolumen von gut 2,48 Mrd. € wurde das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis erzielt. Zwar war im Vergleich zum Rekordjahr 2018 ein leichter Rückgang (-2 %) feststellbar, das Transaktionsvolumen lag jedoch stolze 73 % über dem zehnjährigen Durchschnitt. Bemerkenswert an dem Ergebnis ist, dass neben den traditionell starken Einzeltransaktionen (knapp 1,69 Mrd. €) auch Portfoliodeals (796 Mio. €) wesentlich zum Resultat beigetragen haben. Im Vergleich mit den deutschen A-Standorten erreichte Stuttgart sogar den zweitgrößten Portfolioanteil (rund 32 %). Insgesamt zeigt dieses Marktgeschehen einmal mehr, dass die Schwabenmetropole immer stärker in den Fokus von Investoren rückt.

AUSGEWOGENE VERTEILUNG ÜBER GRÖSSENKLASSEN

Basierend auf einigen Großabschlüssen, bei denen der Verkauf der Königsbaupassagen (ca. 280 Mio. €) sowie der Thales-Zentrale (über 240 Mio. €) sicherlich die prominentesten Beispiele sind, kann das Größensegment über 100 Mio. € gut 30 % zum Transaktionsvolumen beitragen und schiebt sich damit an die Spitze der Verteilung. Doch wie 2018 trugen die anderen Segmente auch 2019 einen erheblichen Anteil zum Ergebnis bei. Auf dem zweiten Platz finden sich Verkäufe zwischen 25 und 50 Mio. € (29 %), die absolut betrachtet den besten Umsatz der letzten fünf Jahre vorweisen können und damit die Objektverkäufe von 50 bis 100 Mio. € (21 %) auf Position drei verweisen. Das Ergebnis wird durch Investments unter 25 Mio. €, die knapp 20 % des Resultats auf sich vereinen, vervollständigt.

BÜROOBJEKTE STEHEN IM FOKUS

Wie in den vergangenen Jahren steuert die Assetklasse Büro mit knapp 61 % den Löwenanteil zum Jahresendresultat bei und konnte sogar das Transaktionsniveau aus dem Rekordjahr 2018 erreichen. Dies verdeutlicht abermals, dass Investoren auf eine weitere dynamische Entwicklung des Büromarkts in der Neckarmetropole setzen. Die zweite Säule des Ergebnisses stellen Einzelhandelsimmobilien dar, die mit einem Anteil von gut 24 % ihre Bedeutung auch im Vergleich zu 2018 nochmals erheblich steigerten. Die übrigen Assetklassen Hotel (gut 7 %), Logistik (knapp 5 %) und Entwicklungsgrundstücke (rund 1 %) verfehlen das Niveau des Vorjahres, was unter anderem als Grund dafür angesehen werden kann, dass kein erneuter Rekord erreicht werden konnte.

SPEZIALFONDS DOMINIEREN DAS MARKTGESCHEHEN

Insgesamt können drei Käufergruppen einen zweistelligen Ergebnisbeitrag leisten. An die Spitze setzen sich die Spezialfonds mit einem Beitrag von gut 27 %. Auf den Plätzen zwei und drei befinden sich Versicherungen (13 %) sowie Pensionskassen (rund 11 %), deren Resultate von den genannten Großinvestments beträchtlich profitieren. Bei allen drei Käufersegmenten sind sowohl die Anteile als auch die absoluten Volumina die höchsten Werte seit fünf Jahren. Dass insgesamt eine breite Nachfrage vorhanden ist, zeigt sich auch daran, dass Corporates, Projektentwickler, geschlossene Fonds, Immobilien AGs / REITs und Immobilienunternehmen allesamt Anteile von etwa 6 bis 8 % erzielen. Zudem ist Stuttgart auch für ausländische Investoren interessant, was ihr Anteil von 51 % am Gesamtergebnis widerspiegelt. Im bundesweiten Vergleich erreicht nur Berlin einen höheren Wert.

BÜRO- UND LOGISTIKRENDITEN GESUNKEN

Das zunehmende Investoreninteresse an Anlageobjekten in der Neckarmetropole vergrößert die Konkurrenz um das begrenzte Angebot. Ergebnis dieser Entwicklung ist eine weitere Reduzierung der Netto-Spitzenrendite für Büroobjekte. Innerhalb der letzten 12 Monate hat diese um zusätzliche 15 Basispunkte nachgegeben und notiert aktuell bei 3,00 %. Im bundesweiten Vergleich liegt Stuttgart damit auf dem Niveau von Köln und Düsseldorf. Eine deutliche Veränderung ist darüber hinaus bei Logistikimmobilien erkennbar (35 Basispunkte), bei denen aktuell eine Netto-Spitzenrendite von 3,70 % erzielt wird. Im Gegensatz dazu liegen die Renditen für innerstädtische Geschäftshäuser seit 2017 auf stabilem Niveau.

ERFREULICHE AUSSICHTEN FÜR 2020

Aktuell spricht einiges dafür, dass die positive Entwicklung des florierenden Stuttgarter Investmentmarkts auch 2020 anhält. Besonders die Assetklasse Büro als traditionelles Zugpferd des Stuttgarter Transaktionsvolumens sollte aufgrund der dynamischen Entwicklung auf dem Büromarkt weiter auf hohes Interesse bei Investoren treffen. Vor diesem Hintergrund, sowie einer optimistischen Prognose für die wirtschaftliche Situation der Landeshauptstadt und der Erholung der allgemeinen Wirtschaftslage in Deutschland, erscheint ein überdurchschnittliches Volumen als wahrscheinliches Szenario. Ob sogar das dritte Jahr in Folge die 2-Mrd.-€-Schwelle überschritten werden kann, wird wesentlich vom verfügbaren Angebot an attraktiven Investmentobjekten abhängen.