GRÜN, GRÜN, GRÜN SIND ALLE MEINE FARBEN

Ob ESG-konforme Portfolio-Ausrichtungen, Klimapfade und Green-Building-Zertifizierungen für einzelne Assets, marktgerechte, nachhaltige Nutzungskonzepte für einen Neubau oder die Begleitung eines Investors bei der Objektakquisition – in Hermann Horsters Arbeitsalltag dreht sich alles um das Thema Nachhaltigkeit. Wir erwischen den Head of Sustainability von BNPPRE auf dem Weg zu seinem nächsten Vortrag und erhalten von ihm einen Einblick in seine tägliche Arbeit.

ESG: Vom Trend zum Must-have

„So viele grüne Gebäude sind innerhalb eines Jahres noch nie an- und verkauft worden“, betont Hermann Horster gleich zu Beginn unseres Gesprächs. Er erklärt uns, dass das Thema ESG aus der Immobilienwirtschaft nicht mehr wegzudenken sei und sich spätestens mit dem Inkrafttreten der Taxonomie- und Offenlegungsverordnung von einem Trend zu einem Must-have entwickelt habe.

Und das ist längst nicht alles: Der Bedeutungszuwachs der ESG-Faktoren in der Immobilienwirtschaft schlägt sich auch deutlich sichtbar in den Zahlen nieder. So hat das Investmentvolumen in zertifizierte Green Buildings in Deutschland 2021 mit circa 12,4 Mrd. € ein absolutes Rekordniveau erreicht. Auch der relative Anteil am Gesamtvolumen der Single Asset Deals bricht mit 25,7 % alle Rekorde – jeder vierte Euro, der in Deutschland in Gewerbeimmobilien investiert wurde, floss also in nachhaltig zertifizierte Gebäude. Besonders institutionelle Core-Anleger waren wieder sehr aktiv – Versicherungen sowie offene und geschlossene Fonds investierten jeweils mehr als die Hälfte ihres Anlagevolumens in zertifizierte Green Buildings. Wir beobachten dabei einen differenzierten Markt: Große institutionelle Anleger, die der Taxonomie unterliegen, sind sehr gut informiert und haben anstelle eines/einer einzelnen ESG-Verantwortlichen mittlerweile ganze Teams gebildet, die sich den Nachhaltigkeitsthemen widmen. Bei Family Offices und Privatinvestor:innen, die immerhin 90 % der Marktteilnehmenden ausmachen, steht zum Thema ESG oft noch ein Fragezeichen. „Dennoch besteht auch bei ihnen der Wille, sich in das Thema ESG einzuarbeiten, auch wenn sie von der Taxonomie nur mittelbar betroffen sind“, berichtet uns Horster aus seiner täglichen Arbeit.

CANYON FRANKFURT CBD – neben einer grünen Fassade und großflächigen Dachgärten werden im CANYON zahlreiche weitere ESG-Maßnahmen implementiert.

Büroobjekte waren auch 2021 wieder die wichtigste Assetklasse auf dem Green-Building-Investmentmarkt (über 81 %), was unter anderem auf das große Interesse der Mieter an zertifizierten Büroflächen zurückzuführen ist. Trotz der durch COVID-19 deutlich verstärkten Debatte über mögliche Auswirkungen von Homeoffice auf die Entwicklung der Büroflächen zeigt die konkrete Nachfrage nach zertifizierten Flächen sich hiervon weitgehend unbeeindruckt. Im Gegenteil: ESG spielt bei Anmietungen immer häufiger eine Rolle, weiß Hermann Horster aus der Praxis. Bei größeren Corporates ist es inzwischen Standard, nach Gebäudezertifikaten, CO2 je Quadratmeter oder erneuerbaren Energien im Objekt zu fragen. Und auch soziale Aspekte wie das ‚Well-being‘ der Nutzer:innen mit Luftqualität, Licht, Akustik und Wärmeregulierung oder nachhaltiger Mobilität (ÖPNV-Anbindung, überdachte Fahrradstellplätze, Wallboxen für E-PKWs) sind gemäß Horsters Erfahrung von hoher Relevanz bei der Auswahl einer Mietfläche.

Trend Themen in der nachhaltigen Projektentwicklung

Anfang 2020 steckten Nachhaltigkeitsthemen wie Holzhybrid oder Cradle to Cradle in der Immobilienwelt noch überwiegend in den Kinderschuhen – es gab bundesweit nur sehr wenige Projektentwicklungen. Mittlerweile lässt sich diesbezüglich aber eine große Nachfrage von Investoren erkennen, der jedoch nach wie vor ein sehr begrenztes Angebot gegenübersteht. Gerade die Holz-Hybrid-Bauweisen sind in der Immobilienwirtschaft recht begehrt.

Zugleich gibt es spannende Entwicklungen in Richtung einer CO2-ärmeren Betonproduktion. Dabei stellt sich aber unter anderem die Frage, ob der Neubau an sich überhaupt noch zeitgemäß ist. Insbesondere, wenn ein Bestandsgebäude abgerissen und dann konventionell mit ungefähr gleicher Nutzung und Fläche neu errichtet wird, ist dies aus Sicht der Klimakrise ein schwieriges Thema. Eine Bestandssanierung als Alternative würde weniger als die Hälfte der CO2-Emissionen des Neubaus verursachen. Gesamtheitlich betrachtet „benötigen diese Prozesse jedoch noch Zeit. Größere Vorhaben, ob Sanierung oder Neubau, brauchen von der ersten Projektidee bis zur Fertigstellung mehrere Jahre. Projektentwicklungen, die also jetzt vermietet und veräußert werden, wurden vor vielen Jahren geplant und reflektieren überwiegend noch nicht die jüngsten Entwicklungen. So etwas geht leider nicht von heute auf morgen“, schließt Horster unser Gespräch ab.

Fotos/Visualisierungen: KSP Architekten