MANAGEMENT VON QUARTIEREN UND CENTERN – UNTERSCHIEDE UND GEMEINSAMKEITEN
Was sind Quartiere und Center?
Das Quartier hat als neue Form der Stadtentwicklung in den vergangenen Jahren immer mehr an Bedeutung gewonnen. Fast schon als Modebegriff ist es keine fest definierte Größe, sondern eher ein sozialer Raum, der kleiner ist als ein Stadtteil, aber vielfältigere Möglichkeiten bietet als ein konventioneller Stadtteil. Insofern sollte ein Quartier mit Mixed-use-Immobilien im öffentlichen Raum durchmischt sein. Es kann neben einer hohen Aufenthaltsqualität im Außen- und Innenbereich über Arbeits-, Versorgungs- und Wohnmöglichkeiten verfügen, Freizeit- und Gastronomieangebote ebenso wie zentrale Treffpunkte, lebendige Nachbarschaft und Events bieten. Auch werden urbane Mobilitäts- und Nachhaltigkeitskonzepte immer wichtiger, und bei Mietern und Nutzern werden gemischte Quartiere immer beliebter.
Das klassische Shoppingcenter ist dagegen schon lange bekannt. In den 1960er Jahren entstanden in Deutschland die ersten Center als Vereinigung einer Vielzahl von Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbetrieben. Bis heute werden diese mit ergänzenden Freizeit- und Sportmöglichkeiten als eigenständiger Betriebstyp zentral geplant, errichtet und verwaltet, um Synergiepotenziale zu erschließen. Aktuell werden in Deutschland knapp 500 Shoppingcenter ab 10.000 m² Mindestmietfläche betrieben. Allerdings unterliegt diese Branche einem immer schnelleren Wandel: Der Retail-Flächenanteil geht aus unterschiedlichen Gründen zurück, Anpassungen der Konzepte mit zunehmendem Gastronomie- und Freizeitanteil sind ebenso zu beobachten wie Umnutzungen in Richtung Wohnen, Büro und Kultur. Um Leerstandsflächen zu vermeiden, werden inzwischen alle Möglichkeiten von Flächenbelegungen diskutiert. Die Nutzung eines Centers ist breiter gefächert und vielschichtiger geworden.
Wie werden diese gemanagt?
Das Quartiersmanagement braucht neben Verwaltungs-, Marketing- und PR-Kenntnissen ein umfassendes Know-how für alle Mietbereiche (Wohnen, Büro, Handel, Gastronomie, Dienstleistung, Hotel, Entertainment, Parkgarage, außenliegende öffentliche und private Bereiche), erhöhtes technisches Verständnis für alle übergeordneten Anlagen und die Stärke, alle Bereiche harmonisch miteinander zu verknüpfen. Das Quartiersmanagement ist quasi ein „Bürgermeister“, zuständig für alle Außen- bzw. Allgemeinflächen, das Miteinander aller Beteiligten und die Weiterentwicklung des Quartiers. Die Häuser selbst werden von den einzelnen Eigentümern gemanagt, die freiwillig Einblick in die Mietverhältnisse geben können. Das Management darf in der Regel aber eingreifen und Ersatzvornahmen bestimmen, sollte das Allgemeininteresse des Quartiers gefährdet sein.
Das Centermanagement muss neben kaufmännischem und technischem Wissen einen großen Erfahrungsschatz in den Bereichen Marketing und PR haben. Zusätzlich ist Retail-Spezialwissen erforderlich, um Branchenmix, Flächengrößen, Flächenproduktivität, Umsatzmieten und Ladenauftritt beurteilen zu können. Das Center wird wie ein einzelnes Gebäude mit Grundstück für einen Auftraggeber gemanagt, und das Centermanagement fungiert dort als „Hausherr“. Der Vorteil daran ist, dass das Management die Mietverträge kennt und den Geschäftsverlauf intern als eigene Aufgabe besser steuern kann, während das Quartiersmanagement meistens von den verschiedenen Hauseigentümern nicht in alle Details eingeweiht wird, aber gleichzeitig engen Kontakt zu den Mietern pflegt, um das Quartier insgesamt zu fördern.
Was sind die Gemeinsamkeiten?
Was das Management von Quartieren und Centern gemeinsam hat, ist das „Herzblut“ der zuständigen Teams, die mit Engagement und Begeisterung für die Weiterentwicklung einer klar definierten Immobilie bzw. eines Areals sorgen.
Das Management ist in der Regel am Standort des Quartiers bzw. Centers vor Ort aktiv, kennt dadurch Standort, Objekte und Flächen sowie die Umgebung wesentlich besser und identifiziert sich damit mehr als ein Property Manager im Zentralbüro mit ca. zehn Immobilien im Management. Aber von den Teams vor Ort wird auch mehr erwartet, und sie werden viel stärker am Gesamterfolg gemessen. Hohe Frequenzen, Abwechslung, gelungene Events, ein positives Image und viel beachtete Presseartikel sind das Ziel, damit der Vermietungsstand und die Einnahmen die Eigentümer zufriedenstellen. Die Verantwortung für das kaufmännische und technische Gesamtpaket ist ebenfalls hoch.
Zum optimalen Management gehört Mut! Mut, die Auftraggeber, Eigentümer und die öffentliche Hand zu überzeugen. Mut, auch einmal unkonventionelle Wege im Rahmen der Richtlinien zu gehen. Und auch, Mut für Experimente zu haben.
Ein schönes Beispiel ist die Weihnachtszeit mit den bekannten Events, Märkten und Beleuchtung. Das Überseequartier Nord hatte in der HafenCity Hamburg über viele Jahre eine Eislaufbahn mit Weihnachtslounge – ein riesiger Erfolg in den tristen Wintermonaten. Doch dann kamen das wichtige Thema Nachhaltigkeit mit den verschiedenen Aspekten von ESG, das unruhige Jahr 2022 sowie der hohe Stromverbrauch. Daher plante das Quartiersmanagement im Frühjahr, das bekannte Eventformat grundlegend zu verändern. Es wurde eine auf das Überseequartier angepasste Winterwonderland-Minigolfbahn für alle Altersklassen realisiert, die große Begeisterung bei Nutzern, Anwohnern, HafenCity-Fans und Presse hervorruft. Es wurden Holz genutzt und wiederverwendbare Weihnachtswelten und Spielbahnen aufgebaut, die lediglich etwas Licht in der Dunkelheit brauchen, aber die Menschen zum Strahlen bringen.
In diesem Sinne stellt sich immer wieder heraus, dass ein Management, egal ob für Center oder Quartiere, die Aufgabe hat, mit Weitblick den Betrieb der Immobilien und Grundstücke zukunftsfähig unter den jeweiligen Rahmenbedingungen zu entwickeln. Nur ein gut funktionierendes, engagiertes Management schafft durch die unterschiedlichsten Maßnahmen die hohe Wertschätzung von Nutzern, Kunden, Bewohnern und Besuchern, was wiederum Begehrlichkeiten weckt, die meist zu einem Mehrwert bei den Eigentümern führen.
