[MÜNCHEN] FOKUSSIERT: ZWISCHEN URGEMÜTLICH UND HOCH GETAKTET

Wer an die Metropolen von morgen denkt, hat selten das malerische München im Blick. Noch nicht. Denn die südlichste A-Stadt ist schnell getaktet, kaufkraftstark und wird bald auch im Wohnbau nachziehen. Wie der Bauwerk-Geschäftsführer Jürgen Schorn Megatrends und internationale Architektur in München etablieren will, erklärt er im Gespräch.

Mit Blick auf das große Ganze: Was ist typisch für die Stadtentwicklung in München?

Die Stadt versprüht Charme, weil München per se eine hohe Attraktivität mitbringt – beginnend mit der Landschaft über die Freizeitmöglichkeiten bis hin zur Sicherheit. Eine Großstadt, die stark wächst und dennoch urgemütlich bleibt. Dabei hält sie selbst für Ortskundige Überraschungen bereit: Wer durch die Straßen bummelt, entdeckt tolle alte Bestandsbauten; das spricht emotional an. Die harten Fakten, die für München sprechen, sind der starke wirtschaftliche Background, der gesunde Branchenmix sowie umfangreiche Angebote für Wissenschaft und Bildung. Diesbezüglich wurden in der Vergangenheit weitsichtige Entscheidungen getroffen, von denen München in den vergangenen zwanzig Jahren profitiert hat.

Ist die Münchener Stadtplanung heute noch vorausschauend?

Funktioniert die Hauptstadt Bayerns anders als andere A-Städte?

München weist mit 4.777 Einwohnern pro Quadratkilometer die höchste Bevölkerungsdichte in Deutschland auf. Gleichzeitig finden Sie hier die höchsten Preise. Der Zuzug ist trotz des exorbitanten Preisniveaus ungebrochen. Das Image läuft also quasi vorweg. Aber das reicht auf Dauer nicht. Wohnungssuchende sind frustriert, ein Gehalt deckt kaum die Mietkosten, und es ist nicht immer leicht, in der Weltstadt mit Herz Anschluss zu finden. 

Bauwerk ist als Münchener Entwickler in Berlin und Frankfurt offen und ohne Vorbehalte aufgenommen worden. In München dagegen erhalten nicht-lokale Player selten Zugang zu diesem geschlossenen Markt. Was auch dazu führt, dass häufig die gleichen Architekten und Ingenieurbüros beauftragt werden. Erst langsam öffnet man sich neuen Ideen oder internationalen Architekten. Städte wie Hamburg sind da deutlich weiter.

Was sind aus Sicht eines Entwicklers interessante Stadtteile?

Zentrale In-Viertel wie Lehel, Maxvorstadt oder Schwabing bleiben attraktiv, weil dort die Mischung aus Familien und Singles, Unternehmern, Handwerkern und kleinen Läden stimmt. So entsteht urbanes Leben. Anders sieht es in Retortenvierteln wie Neuperlach oder der Messestadt Riem aus, wo auch architektonisch wenig Besonderheiten zu finden sind.

Interessante Areale im Wandel findet man in Bogenhausen auf dem Gelände der ehemaligen Prinz-Eugen-Kaserne oder im Osten im neuen Werksviertel. Aber auch im Kreativquartier zwischen Neuhausen, Maxvorstadt und Schwabing bieten sich Chancen für First Mover.

Welche Projekte haben in letzter Zeit die Stadtentwicklung beeinflusst?

Stadtbildverändernd wirkt sich das Werksviertel auf dem alten Gelände des Kartoffelproduktherstellers Pfanni aus. Ein chancenreiches Areal mit einer perfekten Anbindung durch den Ostbahnhof. Hier wird Mobilität in die Zukunft gedacht: Ein Gondelsystem könnte den Nahverkehr eines Tages entlasten.

Auch die Entwicklung entlang der Bahnlinie vom Hauptbahnhof Richtung Westen hat das Stadtbild verändert.

Sie sprechen von der Achse Hauptbahnhof, Arnulfpark, Paketposthalle, den „Friends“- Wohntürmen bis nach Pasing …

Das 10.000 m² große Gelände der Kuvertfabrik Pasing (KUPA) ist ein Glücksgriff. Bekommt man als Entwickler die Chance, ein so großes Areal zu bespielen, dessen Charme in der Substanz – hier in der denkmalgeschützten Kuvertfabrik – liegt, muss man beherzt handeln. Es gab wenig Interessenten, da große Bauprojekte mit Denkmalschutzauflagen teuer werden können. Und ich muss gestehen: Es ist teuer. Aber es rechnet sich, weil die Kuvertfabrik als Herzstück von Anfang an eine Atmosphäre im Quartier schaffen wird. Um das alte Gebäude herum entsteht moderner, hochwertiger Wohnungsbau.

Natürlich hat uns die Bahnlinie und die damit mögliche Lärmemission in der Planung beschäftigt. Aber an dieser Stelle ist die Lautstärke überschaubar, Bahngeräusche innerhalb des Quartiers sind kaum hörbar, und der Vorteil der guten Infrastruktur überwiegt.

Was sind die Besonderheiten des Quartiers, das den Namen „kupa“ fortschreibt?

Rund um das identitätsstiftende Fabrikgebäude entstehen 167 Wohnungen. Anfänglich spielten wir sämtlichen Bedarf und mögliche Zielkunden durch: von der Mutter, die die Kinder daheim betreut, über den Single bis hin zum Freiberufler im heimischen Büro. Konsequent haben wir Tagesabläufe durchleuchtet und Fragen beantwortet wie: Braucht der Bewohner ein Auto, ein eigenes Auto, ein Fahrrad? Dem zukünftigen Bedarf in den Bereichen Wohnen, Arbeiten Leben, Sharing und Mobilität wollten wir schon heute begegnen. Das war vor eineinhalb Jahren, als keiner mit Covid rechnete. Nun aber haben wir das perfekte Produkt für alle, die mindestens zwei Tage in der Woche im Homeoffice arbeiten. Wir planten flexible Grundrisse, intelligente Arbeitsbereiche, aber auch Rückzugsmöglichkeiten.

Welche modernen Aspekte bildet das Konzept ab?

Aus der Projektentwicklung „Friends“ haben wir beispielsweise die Kitchen Lounge, in der man mit 20 Personen feiern kann, übernommen. Denn „Togetherness“ ist einer der großen Megatrends im Wohnen. Angepasst haben wir hingegen die Paketbox, da hier in Zeiten zunehmenden Onlinehandels schnell die Dimensionen gesprengt würden. Also wurde diese kurzerhand vervierfacht.

Ich bin froh, dass wir den vorgegebenen Stellplatzschlüssel auf 0,7 reduzieren konnten, denn auf das „Mobility“-Konzept zahlen E-Bikes und E-Lastenfahrräder, E-Scooter und Car-Sharing ein. So kommen die Bewohner ohne eigenes Auto an den Tegernsee oder zum Marienplatz.

Moderne Quartiersbewohner schätzen den Concierge. Dieser muss aber nicht rund um die Uhr präsent sein. Unsere Quartiers-App leistet da gute Dienste und verbindet zudem die Bewohner. Gemeinschaft entsteht dann in der Fahrradwerkstadt oder beim Urban Gardening. Nicht zuletzt wurden die Community-Räume von der Interior Designerin Stephanie Thatenhorst gestaltet, die durch ihre innovativen Designkonzepte in der Gastro-Szene bekannt ist.

Was war herausfordernd?

Wegen der Nähe zur Bahnlinie mussten wir sicherstellen, dass man die U-Bahn weder spürt noch hört. Deshalb wurde die Kuvertfabrik untergraben und statisch ertüchtigt. Auch der Denkmalschutz macht ein Quartier nicht günstiger. Und nicht zuletzt die Nachbarschaftsvereinbarungen mit einem Annexgrundstück. Hier mussten wir sowohl temporäre Vereinbarung für Zuwegung und Erschließung treffen, als auch das Miteinander für die Zukunft festlegen.

Welche Wohnungsgrößen sind gefragt?

Singles machen 50 Prozent aller Münchener Haushalte aus. Der Blick auf 18-Quadratmeter-Notlösungen hat sich durch Covid sicherlich relativiert. Jeder, der jetzt in einem kleinen Apartment lebt, wird sich zukünftig vergrößern wollen. Sind Grundrisse intelligent und flexibel, lässt sich die Wohnungsgröße durchaus reduzieren. Gut durchdachte 38 m² können das Lebensgefühl einer 50-²m-Wohnung vermitteln. Die Zukunft liegt nicht in mikroskopisch kleinen, sondern in smarten Apartments, die mehr Lebensqualität bieten, als man erwartet. Bei Familien geht die Tendenz zur Dreizimmerwohnung, gerne mit Balkon oder Terrasse. Aufgrund des hohen Gesamtpreises endet die Suche häufig bei 80 bis 90 m².

Und was schätzen Residential-Investoren an der bayerischen Metropole?

In den vergangenen 30 Jahren hat es noch nie Preisstürze gegeben. Geschätzt wird die Wertstabilität in der Asset Allokation, das heißt, eine sehr überschaubare Volatilität. Die Rendite ist zwar katastrophal, wenn Faktoren von 30 bis 36 tagtäglich realisiert werden, dennoch ist Stabilität in Zeiten von Negativzinsen unbezahlbar. Die Stadt ist wirtschaftlich stark und dadurch in der Kalkulation sehr sicher. Die hohe Bevölkerungsdichte bei begrenzter Fläche tut ihr Übriges. Hier passiert nicht das, was Berliner Investoren beschäftigt, also dass zum Beispiel drei Großprojekte die Nachfrage verschieben.

Zu guter Letzt: Gibt es weitere zukunftsweisende Bauwerk-Projekte?

Wir sind selbst unsere eigenen Treiber. Die Learnings aus „kupa“ schreiben wir bei unserer nächsten Projektentwicklung Van B. Very urban living fort. Ein zukunftsweisendes Projekt, für das wir den renommierten Amsterdamer Architekten Ben van Berkel gewinnen konnten, der unter anderem die spektakulären Wohntürme „Four“ in Frankfurt entworfen hat. Mit unserem Know-how, seinem Gespür für urbane Architektur sowie hervorragenden Kooperationspartnern wollen wir Wohnen in München revolutionieren.

Autorin: Michaela Stemper
Copyright Bilder: Bauwerk Capital GmbH & Co. KG / xoio GmbH

Weitere Infos finden Sie unter
www.bauwerk.de
www.kupamuc.de