Hamburg durch die Entwicklerbrille

Experten sind sich einig: Die Hansestadt hat überall Entwicklungspotenzial, von Altona bis Wilhelmsburg. Vom sozialen Wohnbau bis zum Luxusquartier. Hamburg schafft den Spagat zwischen dem Grundbedürfnis Wohnen und gehobenen Immobilienansprüchen. In unserem Interview blickt Christoph Kleiner, Geschäftsführer von HAMBURG TEAM, intensiv auf die Immobilienchancen der Metropole des Nordens.

Wir möchten gerne mit dem Blick auf das große Ganze beginnen. Was ist Ihrer Meinung nach typisch für die Stadtentwicklung?

Christoph Kleiner: Hamburg hat es gut verstanden, zukunftsfähig zu planen. Dazu erweiterte der Senat 2016 sein langfristig angelegtes Wohnungsbauprogramm. Die Zielzahlen kennt jeder – ganz gleich ob Immobilienspezialist oder Mieter – so viel zitiert sind die 10.000 Wohnungen pro Jahr, von denen rund 3.000 als geförderte Mietwohnungen geschaffen werden sollen. Ein Ziel, das 2019 erreicht wurde und auf das alle Beteiligten zu Recht stolz sind. Die Politik ist engagiert, und das Bündnis für Wohnen mit genossenschaftlichen Trägern und der freien Wohnwirtschaft hat sich als tragfähig erwiesen.

Funktioniert Hamburg anders als andere A-Städte?

Christoph Kleiner: Meiner Ansicht nach ja. Hamburg ist sehr um einen sozialpolitischen Ausgleich bemüht. Der Anteil an gefördertem Wohnen im Neubausegment ist vergleichsweise hoch, zieht man etwa Berlin als Maßstab heran. Das liegt auch daran, dass das städtische Wohnungsbauunternehmen SAGA jährlich etwa 2.000 geförderte Wohnungen entwickelt und damit für einen ausgewogenen Wohnungsmarkt sorgt. So sind die Preise im Vergleich zu München oder Berlin noch moderat. Dies ist auch ein Grund, warum die Diskussion um den Mietpreisdeckel in Hamburg nicht mit der gleichen Vehemenz wie in anderen Städten geführt wird.

Worin unterscheidet sich die Hansestadt noch?

Christoph Kleiner: Wir haben wenig Wohnanteil in der inneren City, vielleicht 10 Prozent, dafür mehr Büro und Einzelhandel. Die guten Wohnlagen beginnen am Cityrand. Wohntrends wie beispielsweise die Wohnhochhäuser im Stadtkern Frankfurts werden Sie in Hamburg nicht finden. Es gilt immer noch die alte Regel, nicht höher als die Kirchtürme zu bauen. Grundsätzlich sind die einzelnen Stadtbezirke mit einer hohen Eigenkompetenz ausgestattet, sodass Genehmigungsverfahren zeitlich unterschiedlich gestaltet sein können.

Wo wird denn entwickelt und gebaut?

Christoph Kleiner: Große Entwicklungen entstehen verstärkt am Stadtrand, auch Richtung Schleswig-Holstein und Niedersachsen. In Hamburg selbst ist der Osten in den Fokus der Entwickler gerückt. Ich denke da an Hammerbrook oder Hamm, wo es Wasserlagen gibt, die noch bezahlbar sind, auch wenn wir steigende Tendenzen bei der Preisentwicklung beobachten. Viele Areale sind noch gewerblich geprägt. Die Umwidmung ist zeitintensiv, funktioniert aber.

Sie spielen auf die Osterbrookhöfe an?

Christoph Kleiner: Ja, zum Beispiel. Auch in Hamm geht es nicht ohne Schulterschluss zwischen Politik und freier Wohnungswirtschaft. Bei diesem Projekt ist die SAGA als Partner mit an Bord. Wir befinden uns in einem frühen Stadium, sind aber auf einem guten Weg. Bezirksverantwortliche bezeichnen das geplante Quartier bereits jetzt als gutes Beispiel für eine gelungene kooperative Quartiersentwicklung. Bis 2023 sollen auf dem Areal über 800 Wohneinheiten entstehen. Ein Drittel davon im geförderten Wohnbau, weitere Wohneinheiten preisgebunden. Für eine gute Durchmischung sorgen etwa 100 Seniorenwohnungen, ein großer Sportcampus und viele Kitaplätze.

Wie sind Ihre Erfahrungen im Osten der Stadt?

Christoph Kleiner: Sehr gut, wir waren bereits mit unserem Projekt Hansaterrassen vor sechs Jahren Vorreiter in der Gegend. Der Osten etabliert sich zunehmend in den Köpfen der Hamburger. Auch auf Initiative der Stadt, die mit ihrem Programm „Stadtaufwärts an Elbe und Bille“ den Standort langfristig aufbauen will. Was viele nicht wissen: Vor dem Zweiten Weltkrieg war Hamm ein ausgewiesenes Wohnviertel. Erst nach der Zerstörung siedelten sich dort schwerpunktmäßig gewerbliche Nutzungen an, darunter viele Autohöfe und Gebrauchtwagenhändler, die dort heute teilweise das Stadtbild prägen.

Wo sehen Sie weiteres Entwicklungspotenzial?

Christoph Kleiner: Immer wieder wird der Sprung über die Elbe andiskutiert. Noch bleiben große Quartiersentwicklungen aber eher nördlich. Südlich, Richtung Wilhelmsburg oder Harburg, wird es schwieriger. Und ich kann Ihnen noch nicht einmal genau sagen, woran das liegt. Auch in der City-Nord an der Grenze zu Winterhude tut sich etwas: Früher als reine Bürostadt bekannt, begann vor etwa drei Jahren die Transformation des rein gewerblich genutzten Gebiets zu einem immer mehr durchmischten Quartier, welches auch das Thema Wohnen integriert.

Was wird bevorzugt entwickelt und warum?

Christoph Kleiner: Bei den hohen Einstandspreisen für Grundstücke werden bevorzugt Eigentumswohnungen entwickelt. Die höhere Marge ist schlichtweg attraktiver für Projektentwickler. Derzeit liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Eigentum bei 5.800 €/m2. Im Luxussegment von 10.000 €/m2 und darüber wird die Luft deutlich dünner. Das sind eher Einzelprojekte, wie z. B. in der HafenCity und in unmittelbarer Alsternähe.

Und was schätzen Residential-Investoren an Hamburg?

Christoph Kleiner: Grundsätzlich ist Hamburg ein stabiler Markt, der sich durch eine hohe Wertbeständigkeit auszeichnet. Wir haben hier in den vergangenen 20 Jahren eigentlich eine stetige Aufwärtsbewegung erlebt. Durch die starke lokale Nachfrage – anders als z. B. in Berlin – hat die Branche im Segment Wohnen trotz mehrerer Krisen kaum gewankt, egal wie stark die Böen kamen.

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