Köln - von kleinen Liegenschaften und großen Würfen
Ein buntes Mosaik entstünde, wenn ein Kartograf alle Eigentumsverhältnisse in den Stadtgrenzen Kölns farbig illustrierte. Die Karten des Liegenschaftskatasters sind hier so stark fragmentiert wie in kaum einer anderen Stadt. Und doch gibt es sie: große Entwicklungsprojekte, die das Stadtbild prägen.
Der Kölner Wohnimmobilienmarkt ist bestimmt von Streubesitz mit vielen kleinen Liegenschaften und einer privaten Eigentümerstruktur“, erläutert Tony Richter, Senior Consultant Regional Residential Investment, im Gespräch zur Stadtentwicklung. Er fährt fort: „Ich übertreibe nicht, wenn ich sage, dass Sie bei 50 Häusern auf 35 Eigentümer treffen.“
Der Kölner Niederlassungsleiter und Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH, Jens Hoppe, ergänzt: „Die Nachfrage der Investoren nach großen Quartieren in zentraler Lage ist hoch. Leider sind entsprechende Angebote aufgrund der Losgröße selten. Quartiersentwicklungen finden eher in den Randlagen statt. Auf alten Industriebrachen können Developer in größerem Stil planen: rechtsrheinisch in Mülheim oder am Deutzer Hafen, linksrheinisch in Ehrenfeld und Raderberg.“
Der große Wurf
Im westlichen Stadtteil Ehrenfeld gelang dem Projektentwickler Pandion dieser große Wurf: Er kaufte Ende 2019 ein außergewöhnlich großes Baugrundstück von 12,5 Hektar auf dem Max Becker-Areal zwischen Widdersdorfer- und Oskar-Jäger-Straße an. „Die Grundstücksgröße ist für jeden Bauträger eine Herausforderung“, analysiert der Kölner Niederlassungsleiter Klaus Küppers. In den kommenden sechs Jahren werde Pandion an dem bisherigen Industriestandort, der derzeit noch einen Schrottplatz mit hohen Emissionen beherbergt, ein lebendiges, gemischt genutztes Stadtquartier mit 1.300 Wohnungen und 2.300 Arbeitsplätzen entwickeln.
Es wird schlichtweg alles gebraucht: Die Bedürfnisse reichen vom Mixed Use aus Wohnen und Arbeiten über die Nahversorgung bis hin zu sozialen Angeboten. Damit geht auch der Auftrag einher, die angespannte Infrastruktur zu entlasten. Die Lösung liegt im Grundstücksportfolio von Pandion: Durch eine alte Gleistrasse auf einem Annexgrundstück kann das Areal an die S-Bahn-Haltestelle Müngersdorf Technologiepark angebunden werden. Ein gigantisches Vorhaben, welches das Engagement aller Beteiligten erfordert: Entwickler, Stadt und Bürger. „Dieses Projekt gelingt nur mit Augenmaß, weil es Ehrenfeld ein neues Gesicht geben wird“, weiß Küppers aus Erfahrung. Aber die Entwickler denken weiter. Der Projektverantwortliche erläutert: „Unsere Vision ist es, tatsächlich die vielzitierte ‚Stadt der kurzen Wege‘ zu entwickeln. ‚Arbeiten und Wohnen in einem Viertel‘ trägt dazu bei.“ Aber auch das neue Mobilitätskonzept zeichne den Weg für die Zukunft vor: Küppers spricht von autonomen Bussen und Bahnen. Das Areal könnte sich bis 2026 zu einem echten Mobilitätshub entwickeln.
In Köln begegnen sich kleine wie große Marktteilnehmer mit gegenseitiger Toleranz. Das ist es, was den Wohnmarkt hier ausmacht.
Wohnraum schaffen
Köln kann Wohnraum gut gebrauchen. „Durch den starken Zuzug und die zunehmende ‚Versingelung‘ werden bis zu 7.000 Wohnungen benötigt.“, schätzt Immobilienspezialist Hoppe.
Das Projekt „Raderberger Leben“ im gleichnamigen Viertel hat mit über 170 Wohnungen und einer Gesamtwohnfläche von mehr als 17.000 m² bereits Abhilfe geschaffen. Dazu transformierte der Projektentwickler Bauwens die vormals gewerblich genutzte Fläche einer Wäscherei in Wohnraum. „Leben“ wird hier großgeschrieben: Kitaplätze sind entstanden, das Areal öffnet sich hin zum grünen Vorgebirgspark, und ein Blockkraftheizwerk sorgt für geringe CO2-Emissionen. Maßgeblich am Projekt beteiligt war Bereichsleiterin Martina Müller: „Das Areal ist prägend für die Stadtteilentwicklung. Die Lage im Kölner Süden und die Nähe zur urbanen Südstadt wie zur Natur machen das Wohnprojekt zu etwas Besonderem.“
Potenziale heben
Der trendige Stadtteil Ehrenfeld wandelt sein Gesicht. Karge Gewerbeflächen und Bahntrassen werden zu Wohnflächen. Für Pandion ein Heimspiel: Nach den Quartieren „Fünf-“ und „Neun Freude“ folgt jetzt das Meisterstück auf dem 12,5 Hektar großen Max Becker-Areal.
Schlag auf Schlag: Mit dem zweiten Bauprojekt "Neun Freunde" schafft Pandion im Kölner Ehrenveedel weitere 136 Wohnungen.
Südstadt-Feeling pur: Das Quartier Raderberger-Leben am Vorgebirgspark bietet Urbanität und Grün.
PROJEKTENTWICKLUNG
Wohnen im Überbau
Erstmals in Deutschland wurden Schienenwege mit einem Quartier überbaut. Wie aus einem Schallschutzriegel am Clarenbachplatz ein Flächengewinn wird.
Wie interessant ist ein Grundstück in zentraler Lage, über das eine Bahnlinie mit Güterverkehr führt? Für den Wohnbau eher weniger. Oder doch? In Braunsfeld wurde 2019 von WvM Immobilien + Projektentwicklung GmbH und Friedrich Wassermann Bauunternehmung für Hoch- & Tiefbauten GmbH & Co. KG der Grundstein für drei Häuser mit 67 Wohnungen gelegt, die auf überbauten Gleisen stehen werden. Denn durch die Überbauung gewinnt Braunsfeld einerseits dringend benötigten Wohnraum. Andererseits kann der 160 Meter lange Tunnel Schall im Wohngebiet abfangen.
Im Quartier selbst wird man von dem „Darunter“ wenig merken. Dicke Betonwände schirmen den Tunnel von der Umgebung ab. Für jede einzelne Etage wurden zudem Schallschutzklassen festgelegt. Im Erdgeschoss etwa werfen extra Brüstungswände den Schall der Gleise direkt wieder zurück. Von anderen technischen Besonderheiten werden die Bewohner kaum etwas bemerken: Aus Brandschutzgründen etwa müssen die Gebäude Temperaturen bis zu 2.000° C standhalten. „Zur Wohnraumschaffung werden heute außergewöhnliche Wege beschritten – und zukünftig noch beschritten werden“, erklärt Niederlassungsleiter Jens Hoppe.
Zur Wohnraumschaffung werden heute außergewöhnliche Wege beschritten – und zukünftig noch beschritten werden.
PROJEKTENTWICKLUNG
Begehrt und mittendrin
Ein Glückspilz ist in Köln derjenige, der in einer der beliebtesten Gegenden eine Wohnung sein Eigen nennt: im Belgischen Viertel.
Wer einmal durch den Stadtteil schlendert, dessen Straßennamen durch belgische und niederländische Städte und Provinzen inspiriert wurden, der spürt den Puls der Stadt. Die unwiderstehliche Melange aus Cafés, Veedelskneipen, Galerien, Kleinkunsttheatern, Boutiquen und Designshops zieht Besucher wie Anwohner in seinen Bann.
Der Name ist leicht erklärt: Ehemals residierte hier im Glück-auf-Haus die Versicherung der Bergleute. Der Projektentwickler, die Consus RE AG, taufte es schlicht "MINER'S".
Man steht staunend vor den alten Patrizierhäusern des Viertels, denn sie sind eine Seltenheit in einer Stadt, die im zweiten Weltkrieg fast völlig zerstört wurde. Wenn der Puls der Stadt in diesem Viertel zu spüren ist, so ist das Herz sicherlich der Brüsseler Platz mit der Michaeliskirche.
Nicht unweit davon kommt ein historisches Eckgebäude zu neuem Glanz. Das MINER‘S besticht nach seiner Sanierung durch eine elegante und klare Fassade. Liebevoll wurden die kleinen, historischen Details an der eindrucksvollen Eckfront aufgearbeitet. Über das Foyer mit einem imposanten Treppenhaus samt schmiedeeisernem Geländer und Messinghandläufen erreicht man entweder das eigene Refugium oder das innen liegende Atrium.
Hier beziehen aktuell neue „Belgier“ ihre Eigentumswohnungen. Die Bewohner können gleich im nahe gelegenen Stadtgarten oder in den Spichern Höfen die Sonne genießen – ganz ohne die Malaisen eines Neubauviertels.
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