Hamburg
SCHLUSSQUARTAL STARK – ERGEBNIS SCHWACH
Auch ein sehr lebhaftes viertes Quartal (132.000 m²) konnte nicht verhindern, was sich in den ersten neun Monaten des Jahres 2019 bereits angedeutet hatte: Bedingt durch den akuten Angebotsmangel erzielte der Hamburger Markt für Lager- und Logistikflächen (inklusive Umland) mit einem Flächenumsatz von 373.000 m² sein schwächstes Ergebnis seit 2008. Die sich immer weiter verengende Angebots- und Nachfragerelation zeigt sich insbesondere am Anteil der Flächen mit modernem Ausstattungsstandard. Diese machten 2019 nicht einmal mehr ein Drittel des umgesetzten Volumens aus. Gleichzeitig gibt es kaum noch verfügbare Grundstücke für Neubauten, sodass primär die stadtnahe Nachfrage weiterhin auf Bestandsobjekte ausweichen muss. Diese befinden sich oft jedoch in keinem adäquaten Zustand und erfüllen nicht mehr die Anforderungen von modernen Logistik- und Industrieunternehmen. Besonders für Großunternehmen ist dies ein entscheidender Standortfaktor, weshalb viele Firmen ihre Expansionsbestrebungen in Hamburg nicht umsetzen können. In den letzten drei Jahren wurde im Markgebiet kein einziger Vertrag oberhalb von 35.000 m² registriert.
LOGISTIKDIENSTLEISTER DOMINIERTEN JAHRZEHNT
Eine treibende Kraft für den Erfolg des Wirtschaftsstandorts ist nach wie vor der Hafen, der drittgrößte Containerumschlagplatz Europas. Daher erscheint es auch nicht verwunderlich, dass sich Logistikdienstleister beim Flächenumsatz nach Branchen mit einem Anteil von knapp 49 % wiederholt an die Spitze gesetzt haben. Somit waren sie im vergangenen Jahrzehnt achtmal der dominierende Wirtschaftszweig in Hamburg. Ein weiteres Viertel entfiel auf Handelsunternehmen, die mit 93.000 m² auch absolut gegenüber dem Vorjahr leicht zulegen konnten (+5 %). Über ihrem langjährigen Schnitt blieben Industrieunternehmen, die mit rund 17 % das Treppchen komplettierten.
VERLAGERUNG IN DEN KLEINFLÄCHIGEN BEREICH
Die Verteilung des Umsatzes nach Größenklassen offenbart die derzeitige strukturelle Unwucht des Hamburger Marktes. Nahezu die Hälfte des Flächenumsatzes entfällt auf das Segment unterhalb von 5.000 m² (47 %) – der höchste Anteil der vergangenen zehn Jahre in dieser Kategorie. Gleichzeitig war der Anteil der Flächen im großflächigen Segment (>12.000 m²) mit gerade einmal 11 % im vergangenen Jahrzehnt nie kleiner. Lediglich zwei Verträge wurden in dieser Größendimension 2019 registriert.
ENTWICKLUNG DES MIETNIVEAUS BLEIBT MODERAT
Da im Hamburger Marktgebiet nahezu keine Projekte realisiert werden, stieg die Spitzenmiete im Jahresverlauf 2019 nur moderat um 30 Cent auf 6,30 €/m². Noch stärker machte sich dies bei der Durchschnittsmiete bemerkbar. Mit 4,95 €/m² blieb sie zum Vorjahresniveau nahezu unverändert (+1 %). Zwar sind Branchen wie City-Logistik oder E-Commerce durchaus gewillt, bei ihrer Expansion höhere Mietpreise zu akzeptieren, jedoch steht dieser Bereitschaft derzeit kein adäquates Angebot gegenüber. Auch der Hafen oder Billbrook / Allermöhe sind nahezu vollständig erschlossen. In den nächsten Jahren könnte hier Brownfield-Entwicklungen eine relevante Rolle zukommen, da sich zahlreiche Bestandsgebäude im fortgeschrittenen Zyklus ihrer wirtschaftlichen Nutzung befinden.
NEUE FLÄCHENKAPAZITÄTEN DRINGEND BENÖTIGT
Der Logistikmarkt der Hansestadt befindet sich an einem neuralgischen Punkt. Um weiterhin attraktiv zu bleiben, ist eine zeitnahe Ausweitung des Angebots dringend erforderlich. Jedoch agieren Gemeinden im Umland zunehmend restriktiver bei der Ausweisung von großflächigen Gewerbeflächen. Spekulative Projektentwicklungen wie das hafennahe „Mach2“ oder der geplante Gewerbepark in der Seevetaler Ortschaft Beckedorf stellen derzeit Ausnahmen dar. Deshalb orientieren sich bereits viele Nachfrager in das erweiterte Umland, da sie hier bessere Flächenqualitäten zu günstigeren Mieten finden.
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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH | Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH | Stand: 31.12.2019