WOHNUNGSMARKT BERLIN
MIETEN IM BESTAND LEGEN BESONDERS STARK ZU
- Aufgrund des historisch bedingten sehr niedrigen Ausgangsniveaus haben die Bestandsmieten in Berlin seit 2014 besonders stark zugelegt. Mit einem Anstieg von 59 % hat sich die Hauptstadt an die Spitze aller A-Städte gesetzt. Trotzdem liegt die aktuelle Durchschnittsmiete mit 14,30 €/m² nur im Mittelfeld der großen Metropolen, sodass sich der skizzierte Trend mit +8 % auch im ersten Halbjahr 2020 fortgesetzt hat.
- Ähnlich dynamisch verlief die Entwicklung im Neubausegment (+50 %), auch wenn hier Stuttgart noch ein leicht höheres Wachstum aufweisen kann. Seit Anfang 2020 lässt Berlin die übrigen A-Standorte mit einem weiteren Anstieg um knapp 12 % weiter hinter sich, sodass nur noch in München und Stuttgart höhere Angebotsmieten bei Neubauwohnungen zu verzeichnen sind.
LEERSTANDSQUOTE MITTLERWEILE UNTER 1 %
- Wie fast alle anderen A-Städte auch hat die Hauptstadt die 1 %-Marke beim Leerstand unterschritten. Ende 2018 notierte die Leerstandsquote bei 0,8 %. Bemerkenswert ist vor allem die Dynamik der Entwicklung. In keiner anderen Stadt hat sich das Wohnungsangebot im Zeitraum von 2013 bis 2018 so schnell abgebaut. Innerhalb von nur sechs Jahren ist die Quote um einen ganzen Prozentpunkt gesunken. Vor dem Hintergrund der nach wie vor zu geringen Baufertigstellungszahlen und einer weiter wachsenden Bevölkerung ist auch in den nächsten Jahren tendenziell von einer rückläufigen Leerstandsrate auszugehen.
- Trotz des bereits besorgniserregend niedrigen Leerstands liegt die Hauptstadt im Ranking der angespanntesten Wohnungsmärkte aktuell aber noch hinter München, Frankfurt, Hamburg und Stuttgart.
BAUTÄTIGKEIT GESTIEGEN, ABER NICHT GENUG
- Vor dem Hintergrund der sehr großen Nachfrage hat die Bautätigkeit in den letzten Jahren kontinuierlich angezogen und bewegt sich im Zeitraum seit 2014 relativ betrachtet in etwa im Durchschnitt der A-Städte. Vor allem in den letzten zwei Jahren hat die Zahl der fertiggestellten Wohnungen aber spürbar angezogen und lag 2019 mehr als doppelt so hoch wie noch fünf Jahre zuvor.
- Insgesamt wurden seit 2014 über 70.000 neue Wohneinheiten in Berlin geschaffen. Die Bevölkerung hat im gleichen Zeitraum aber um gut 220.000 Einwohner zugenommen, sodass sich die Angebotssituation weiter verengt hat, was sich auch an der kontinuierlich gesunkenen Leerstandsquote ablesen lässt.
JAHRELANGES NEUBAUDEFIZIT
- Die bezogen auf die Bevölkerungs- und Haushaltszahlen zu geringen Fertigstellungszahlen haben dazu geführt, dass Berlin es im Zeitraum von 2014 bis 2019 in keinem Jahr geschafft hat, den aus den Haushaltszuwächsen resultierenden zusätzlichen Wohnraumbedarf auszugleichen. Aggregiert beläuft sich das rechnerische Defizit auf rund 77.500 Einheiten.
- Der Fehlbedarf für das Jahr 2019 lag zwar bei nur noch 450 Wohnungen, allerdings haben die hohen Werte aus den Vorjahren die Leerstandsquote bereits soweit gedrückt, dass es Jahre dauern wird, bis der Leerstand wieder ein gesundes Niveau erreicht hat. Vorausgesetzt, die Wanderungsbewegung nimmt nicht erneut Schwung auf.
PREISE WACHSEN DYNAMISCH, ABER NACHHALTIG
- Mit einem durchschnittlichen Angebotspreis für Neubaueigentumswohnungen von 6.180 €/m² ist Berlin in Relation zu den übrigen A-Standorten noch relativ günstig, hat aber nichtsdestotrotz mit einer Teuerung von 66 % gegenüber 2014 eine der dynamischsten Entwicklungen hingelegt. Da die Angebotsmieten für Neubauwohnungen im selben Zeitraum um nur 16 Prozentpunkte weniger gestiegen sind, handelt es sich insgesamt aber um eine nachhaltige Entwicklung. Zum Vergleich: In Städten wie Frankfurt oder Hamburg liegt der Gap bei 42 bzw. 36 Prozentpunkten.
INVESTMENTSTANDORT NR. 1
- Als Hauptstadt Deutschlands und einer der drei wichtigsten Metropolen Europas nimmt Berlin auch als Investmentstandort eine Sonderstellung ein. Hinzu kommen die gerade im internationalen Vergleich langfristigen Mietsteigerungspotenziale. Vor diesem Hintergrund verwundert es nicht, dass im langjährigen Vergleich über die Hälfte des Transaktionsvolumens, das in den A-Städten investiert wurde, auf Berlin entfällt.
- Insgesamt wurden in der Hauptstadt von 2014 bis Mitte 2020 über 24 Mrd. € in größere Wohnungsbestände (ab 30 WE) investiert. Bemerkenswert ist vor allem, dass auch die aktuellen politischen Störfeuer wenig an dem grundsätzlich sehr großen Investoreninteresse geändert haben.
STÄRKSTE YIELD COMPRESSION ALLER A-STÄDTE
- Die hohen Transaktionsvolumina sind mit deutlichen Preisanstiegen einhergegangen. Die Netto-Spitzenrendite für Neubauobjekte, die auf Marktniveau vermietet sind, liegt aktuell bei nur noch 2,75 %. Seit 2014 haben die Renditen demzufolge um rund 100 Basispunkte nachgegeben.
- Im Vergleich zu den übrigen A-Standorten bewegt sich die Hauptstadt damit im Mittelfeld und liegt in etwa auf dem Niveau wie beispielsweise Frankfurt. Vor dem Hintergrund der langfristigen Upside-Potenziale Berlins, gerade auch im internationalen Kontext, und zu erwartender zukünftiger Mietpreissteigerungen ist nicht auszuschließen, dass perspektivisch noch Luft bei der Preisentwicklung besteht.
10.000 €-MARKE DURCHBROCHEN
- Steigende Mieten und Kaufpreise haben die Capital Values deutlich anziehen lassen. Im Premiumsegment haben sie mit 10.030 €/m² mittlerweile die 10.000-€/m²-Schwelle übertroffen. Das dies im ersten Halbjahr 2020 passierte, also mitten in der Corona-Pandemie, spricht für das große Vertrauen der Anleger, was auch daraus resultiert, dass derartige Preise im internationalen Kontext immer noch ein Schnäppchen sind.
- Im bundesweiten Vergleich nimmt Berlin noch einen Mittelplatz unter den großen Metropolen ein. Spürbar höhere Werte verzeichnen lediglich München und Stuttgart. Bezogen auf die Steigerung seit 2014 liegt die Hauptstadt dagegen mit 124 % klar an der Spitze.
PERSPEKTIVEN
Der Berliner Wohnungsmarkt ist seit einigen Jahren durch eine große Dynamik und deutlich steigende Mieten und Preise gekennzeichnet. Verantwortlich hierfür ist das rasche Wachstum der Stadt bei gleichzeitig sehr begrenztem Angebot. Berlin liegt im Trend, ist hip und hat sich aufgemacht, die dritte Kraft in Europa zu werden und den Abstand zu London oder Paris kontinuierlich zu verringern.
Aufgrund des niedrigen Ausgangsniveaus, von dem die Hauptstadt gestartet ist, bewegt sie sich aber preislich weiterhin nur im Mittelfeld der großen deutschen Metropolen.
Auch wenn politische Eingriffe, wie der Mietendeckel, die Entwicklung hin zur internationalen Metropole sicherlich nicht beflügeln, wird Berlin eine der spannendsten Locations bleiben und den eingeschlagenen Aufwärtstrend langfristig fortsetzen.
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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH | Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH | Stand: Oktober 2020