WOHNUNGSMARKT HAMBURG
IM VERGLEICH DER A-STANDORTE UNTERDURCHSCHNITTLICHE MIETSTEIGERUNG
- Im Vergleich zu den anderen A-Städten fällt die Mietpreisentwicklung in der Hansestadt überwiegend unterproportional aus. Ein Grund hierfür ist vermutlich in der vergleichsweise lebhaften Bautätigkeit zu sehen. Im Zeitraum von 2014 bis 2019 wurden nur in Berlin mehr neue Wohnungen fertiggestellt. Die Angebotsmieten für Bestandsobjekte liegen im Durchschnitt bei 13,75 €/m². Nur in Düsseldorf und in Köln sind niedrigere Werte zu verzeichnen.
- Auch im Neubausegment ist eine ähnliche Entwicklung zu beobachten. Die Angebotsmieten haben seit 2014 um gut 18 % auf aktuell 15,60 €/m² zugelegt. Der Anstieg fällt damit nur gut halb so groß aus wie im Schnitt der A-Standorte. Die niedrigste Miete der großen Metropolen weist die Hansestadt auch im Spitzensegment aus, wo 23,00 €/m² notiert werden.
LANGSAM ABER KONTINUIERLICH SINKENDE LEERSTANDSQUOTE
- Hamburg weist traditionell eine sehr niedrige Leerstandsquote auf. Zu Beginn der 2010er-Jahre gehörte die Hansestadt deshalb zusammen mit Frankfurt und München zu den Städten mit dem geringsten Angebot. Daran hat sich auch bis heute nichts geändert. Allerdings hat sich der weitere Rückgang zwar kontinuierlich, gleichzeitig aber etwas moderater als in anderen Städten vollzogen. Von 0,7 % im Jahr 2013 sank die Quote auf 0,5 % im Jahr 2018. Das entspricht dem drittniedrigsten Wert hinter München und Frankfurt.
- Der vergleichsweise langsame Angebotsabbau der letzten Jahre ist auf im bundesweiten Vergleich überdurchschnittliche Baufertigstellungzahlen zurückzuführen. Trotzdem übertraf die Nachfrage, nicht zuletzt getrieben durch hohe Zuwanderungsgewinne, das zusätzliche Angebot in der Regel deutlich.
BAUTÄTIGKEIT LEGT ZU, IST ABER NOCH NICHT AM ZIEL
- Auch in Hamburg ist eine stark steigende Bevölkerung zu beobachten. Das selbst gesteckte Ziel des Hamburger Senats für die anzustrebende Neubautätigkeit liegt deshalb bei 10.000 neuen Wohnungen pro Jahr. Mit den in den Jahren 2018 und 2019 jeweils über 9.000 realisierten Baufertigstellungen wird dieses nur noch knapp verfehlt.
- Insgesamt konnten seit 2014 über 46.400 neue Wohneinheiten geschaffen werden, jedoch hat im selben Zeitraum die Bevölkerung um rund 95.000 Einwohner zugenommen. Resultat ist eine weitere moderate Verengung der Angebotssituation. Das sich Nachfrage und Angebot aber angenähert haben, zeigt sich in der nur noch leicht gesunkenen Leerstandsquote.
JAHRELANGES NEUBAUDEFIZIT – 2019 ERSTMALIG ÜBERHANG
- Nachdem auch die Hansestadt viele Jahre durch eine zu geringe Neubautätigkeit geprägt war und erhebliche Defizite bei der Wohnungsversorgung aufgebaut hat, haben die Baufertigstellungen in den beiden letzten Jahren spürbar, auf jeweils über 9.000 Wohnungen, angezogen. Im Ergebnis konnte 2019 erstmalig ein positiver Saldo beobachtet werden, der mit knapp 4.400 Einheiten so hoch ausfiel wie in keiner anderen Stadt.
- Trotzdem beläuft sich der rechnerische Fehlbedarf von 2014 bis 2019 immer noch auf gut 14.000 Wohnungen. Sollte es aber gelingen, das höhere Niveau der Bautätigkeit in den nächsten Jahren zu halten, könnte dies die Angebotssituation ein wenig entspannen.
DEUTLICHE RELATIVE TEUERUNG VON EIGENTUMSWOHNUNGEN
- Aufgrund des über Jahre massiven Neubaudefizits überrascht es wenig, dass die Angebotspreise für Neubaueigentumswohnungen seit 2014 um 54 % auf 6.460 €/m² geklettert sind. Hamburg liegt mit diesem Anstieg zwar nur im Mittelfeld der A-Standorte, ist nach Frankfurt (42 Prozentpunkte) allerdings die Stadt, in der der Preisanstieg der Eigentumswohnungen den der Angebotsmieten mit 36 Prozentpunkten am stärksten übersteigt. Der Erwerb von Wohnraum hat in der Hansestadt damit eine überproportional hohe relative Teuerung erfahren.
KLARE NUMMER 2 HINTER BERLIN
- Die Hansestadt ist im Vergleich der Investmentstandorte die klare Nummer 2 hinter Berlin, wofür zum einen die Bedeutung als zweitgrößte Stadt, zum anderen aber auch die nachhaltige Attraktivität Hamburgs verantwortlich ist. Insgesamt wurden seit 2014 rund 5,5 Mrd. € in Wohnimmobilien (ab 30 WE) investiert. Der Anteil an den A-Städten beläuft sich auf 13 %.
- Bemerkenswert ist vor allem, dass abgesehen von 2015, wo die Übernahme der Gagfah das Jahresergebnis stark positiv beeinflusste und deshalb im Folgejahr ein schwächerer Umsatz registriert wurde, das Transaktionsvolumen in Hamburg von Jahr zu Jahr zugelegt hat. Im ersten Halbjahr 2020 liegt der Anteil der A-Standorte sogar bei 19 %.
SPITZENRENDITEN GEBEN WEITER NACH
- Hamburg steht gemeinsam mit Berlin ganz oben auf den Einkaufslisten der Investoren, da sie an eine langfristig positive Marktentwicklung mit entsprechenden Mietsteigerungspotenzialen glauben. Da ist es nicht verwunderlich, dass auch die Preise für Mehrfamilienhäuser deutlich gestiegen sind und die Spitzenrenditen für Neubauobjekte seit 2014 um 70 Basispunkte auf jetzt 2,80 % gesunken sind.
- Damit liegt die Spitzenrendite in der Hansestadt zwar 5 Basispunkte höher als beispielsweise in Berlin oder Frankfurt, hat aber auch im laufenden Jahr noch einmal nachgegeben, was ansonsten nur in den etwas teureren Top-Standorten Berlin, München und Frankfurt zu beobachten war.
RELATIV MODERATES PREISNIVEAU IN HAMBURG
- Die im bundesweiten Vergleich relativ moderat gestiegenen Mieten haben dazu geführt, dass die Hansestadt im Spitzensegment des Marktes mit 8.690 €/m² die niedrigsten Capital Values aller A-Städte aufweist. Allerdings bewegen sich mit Düsseldorf und Köln zwei weitere Standorte auf einem sehr ähnlichen Niveau.
- Auch der Zuwachs fällt mit knapp 65 % geringer aus als im Schnitt der A-Standorte. Positiv zu werten ist aber, dass der Preisanstieg auch während der Corona-Krise anhält. Im Zusammenspiel mit der wirtschaftlichen Stärke der Stadt spricht demzufolge vieles dafür, dass die Elbmetropole langfristig noch erhebliches Potenzial für weitere Steigerungen bereithält.
PERSPEKTIVEN
Der Hamburger Wohnungsmarkt besticht durch eine kontinuierlich positive Entwicklung mit steigenden Mieten und Preisen. Treiber dieser Entwicklung ist besonders die hohe Anziehungskraft der Hansestadt und der damit einhergehende Zuwachs von Einwohnern. Durch die Vielzahl an strukturell unterschiedlichen Stadtvierteln spricht die Hansestadt eine breite Masse von Menschen an.
Aufgrund des hohen Ausgangsniveaus und den deutlich gestiegenen Baufertigstellungen hat sich der Hamburger Markt im Vergleich zu den A-Standorten jedoch nicht ganz so dynamisch entwickelt.
Auch wenn sich die Angebotssituation in den nächsten Jahren aufgrund des vom Hamburger Senat geförderten Wohnungsbauprogramms etwas entspannen sollte, ist trotzdem aufgrund der hohen Wohnqualität sowie des sehr niedrigen Leerstandsniveaus von einer weiter positiven Marktentwicklung auszugehen.
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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH | Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH | Stand: Oktober 2020