METHODISCHE ANMERKUNGEN
BERECHNUNG DER ANGEBOTSMIETEN UND -PREISE
- Alle in diesem Report angegebenen Angebotsmieten und -preise beruhen auf eigenen Berechnungen aus Angebotsdaten der IDN ImmoDaten GmbH.
- Zur Sicherstellung der Qualität und Konsistenz der berechneten Werte wird eine dynamische Bereinigung von Ausreißern anhand von in der Statistik gängigen Verfahren vorgenommen. Im Zentrum dieser Bereinigung steht die jeweilige Bildung eines robusten Schätzers für jeden Datensatz. Sofern in zeitlicher oder räumlicher Dimension punktuell keine für eine statistisch valide Berechnung nötige Angebotsanzahl zur Verfügung steht, wird in Einzelfällen im Sinne der Datenkonsistenz auf eine Interpolation von Datenpunkten zurückgegriffen.
- Sofern nicht anders angegeben, fließen in die Berechnung der Angebotsmieten und –preise Inserate mit Wohnungsgrößen von 40 bis 120 m² ein.
- Bei Angabe von mittleren Miet- und Kaufpreisen handelt es sich um den Median des jeweilig bereinigten Datensatzes.
- Bei Angabe des oberen Miet- und Preissegments handelt es sich um das 90 %-Perzentil des jeweilig bereinigten Datensatzes.
- Trotz der verwendeten Verfahren zur Bereinigung von statistischen Ausreißern kann es insbesondere in der Betrachtung der zeitlichen Dimension (bspw. Vergleich 2020 zu 2019) bei einigen Städten punktuell zu einer Angabe von Angebotsmieten und –preisen kommen, die auf den ersten Blick unplausibel bzw. selbst wie ein Ausreißer erscheinen. Verantwortlich für diese Situation müssen demzufolge exogene Faktoren sein, deren Auswirkungen aber in der Regel nicht eindeutig und kausal zu belegen sind. Als Beispiel steht die im Jahr 2020 unübliche Verteilung der angebotenen Wohnungen in den unterschiedlichen Mietpreisklassen in Berlin. Hier liegt die Vermutung nahe, dass dies nicht nur auf eine durch die Corona-Pandemie eingeschränkte Fluktuation, sondern zumindest in Teilen auch auf die politischen Eingriffe in den Wohnungsmarkt zurückzuführen ist.
EXKURS: BERLIN - MIETWOHNUNGSINSERATE HALBIERT
- Berlin hat in den vergangenen Jahren eine massive Aufholbewegung vollzogen, sodass das jährliche Wachstum der Angebotsmieten häufig deutlich über dem der übrigen A-Städte lag. 2020 scheint sich diese Entwicklung noch einmal deutlich verstärkt zu haben: Während die Medianmiete im Mittel der übrigen A-Städte um etwa 3,5 % zugelegt hat, sind es in Berlin 8 %. Im oberen Bestandssegment ist sogar ein Plus von über 20 % zu verzeichnen (übrige A-Städte im Mittel 4 %).
- Um zu verstehen warum die Entwicklung Berlins im Vergleich zum Vorjahr so rasant verlaufen ist, lohnt sich ein Blick auf die Häufigkeitsverteilungen der Inserate nach Preissegmenten (siehe Grafiken rechts: Containerbreite= 1 €/m²) in den Rohdatensätzen. Es wird mehr als deutlich, dass die Inserats-Häufigkeiten insbesondere in den unteren und mittleren Mietpreisklassen bis etwa 17 €/m² massiv eingebrochen sind. Der Rückgang beträgt hier kumuliert etwa 58 % ggü. 2019, während es in den Segmenten >17 €/m² hingegen nur –6 % sind. Das „Wegbrechen“ des Wohnungsangebots in den unteren und mittleren Segmenten, bei einem gleichzeitig nur leicht rückläufigen Angebot in den oberen Preissegmenten, erklärt das Zustandekommen des ungewöhnlich starken durchschnittlichen Mietanstieges, da die teuren Inserate im Vergleich zum Vorjahr eine deutlich höhere Gewichtung erfahren.
- Dass es sich bei dem starken Rückgang der Inseratszahlen um eine Berliner Besonderheit handelt, zeigt sich daran, dass der (vor allem auch corona-bedingte) Angebotsrückgang in den übrigen kreisfreien Städten in Deutschland im Durchschnitt bei nur 14 % liegt.
- Die Aussage, dass das Angebot im Berliner Mietwohnungsmarkt im Durchschnitt einen deutlichen Preissprung vollzogen hat, ist demnach statistisch korrekt. Es gilt jedoch zu bedenken, dass diese Aussage für das aktuell verfügbare Wohnungsangebot gilt und nicht so interpretiert werden darf, dass alle Wohnungen in der Gesamtheit im Vergleich zum Vorjahr einen vergleichbaren Preissprung vollzogen haben. Verantwortlich ist vielmehr das deutlich geringere Angebot an Wohnungen in den unteren Preissegmenten.
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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH | Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH | Stand: März 2021